相続で土地を取得したものの、使い道がなく頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。
土地を放置していても、税金などの費用が継続的にかかるため、できる限り早く何らかの方法で活用することをおすすめします。
そこで今回は、遊休地で土地活用を始めるメリットや土地活用前の確認ポイント、具体的な土地活用方法について解説します。
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遊休地で土地活用を始めるメリットとは何か？
土地を何の用途にも使わずに放置をし続けるのは、非常にもったいないことです。
維持費の負担を少しでも軽減したいのなら、土地を積極的に活用するのがおすすめです。
ここでは、遊休地の概要や土地活用するメリットについて解説します。
遊休地とは？
遊休地とは、2年以上継続して利用されていない、あるいは実際の利用実態がない状態の土地を指します。
住宅や施設などが建っておらず、耕作や事業利用もおこなわれていない土地が典型的な遊休地です。
遊休地は眠った資産である
土地は、本来であれば資産として何らかの価値を生み出すものです。
しかし、活用されていない遊休地は、維持費だけがかかる負の資産になってしまいます。
固定資産税は毎年発生し、雑草の管理や不法投棄の防止といったメンテナンス義務も無視できません。
放置されたままの遊休地は、地域の景観や治安にも悪影響をおよぼすことがあり、近隣住民とのトラブルを招くリスクもはらんでいます。
遊休地で土地活用を始めるメリット
遊休地で土地活用を始めるメリットのひとつは、資産価値の向上です。
活用方法によっては遊休地が収益物件に変わり、資産としての価値が大きく高まります。
たとえば、駐車場や賃貸物件に転用すれば、継続的に賃料収入を得られます。
また、固定資産税の負担が軽減される可能性がある点もメリットです。
具体的には、土地に一戸建てや賃貸物件を立てると課税区分が変わり、固定資産税の優遇措置を受けられるケースがあります。
そのほか、遊休地を有効活用すると地域の活性化に結び付く点もメリットです。
保育園や介護施設など、公共性の高い施設の誘致に成功すれば、地域社会に貢献できます。
このように、遊休地はただの空き地ではなく、可能性を秘めた未活用資産ととらえることが重要です。
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遊休地で土地活用を始める前に確認しておきたいポイント
遊休地で土地活用を始めるにあたり、やみくもに活用法を選ぶのは避けたほうが無難です。
土地の特性や周辺環境をよく把握しないまま計画を立てると、期待した収益が得られず、結果的に負担だけが増えてしまうことがあります。
ここでは、土地活用を検討するうえで確認しておきたい基本的なポイントを解説します。
確認ポイント①法規制
遊休地で土地活用を始めるうえでまず確認しておきたいのは、土地にかかる法的制限です。
都市計画区域内であれば、用途地域が設定されており、その用途に合った建築物しか建てられません。
たとえば、遊休地が第一種低層住居専用地域に含まれているときには、原則として店舗の建築はできません。
用途地域については、自治体に問い合わせると教えてもらえます。
また、建ぺい率や容積率といった建築に対する制限も確認しておく必要があります。
条件によっては、希望する土地活用ができない可能性があるため、注意が必要です。
確認ポイント②遊休地の広さと形状
土地の広さだけでなく、形状も土地活用方法に大きな影響を与えます。
たとえば狭小地や旗竿地のような形状は、建築物の配置や利用効率に制限が出ることがあります。
とくに接道義務を満たしていないときには、建物の建築ができないこともあるため注意が必要です。
したがって土地の面積だけでなく、間口の広さや敷地と道路の関係性なども考慮し、土地活用の可能性を客観的に判断することが求められます。
確認ポイント③需要はあるか
どれほど魅力的な土地活用法であっても、その地域に需要がなければ意味がありません。
たとえば、遊休地に賃貸物件を建てて賃貸経営を始めるなら、入居者からのニーズがあるエリアかどうかをまず確認することが重要です。
また、遊休地で駐車場経営を始めるときには、駐車場を借りたい層が周辺にいるかどうかの確認が欠かせません。
土地に対しての需要をリサーチするのは難しいため、土地活用のプロである不動産会社に相談しながら、適切な活用方法を見つけることをおすすめします。
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遊休地で始められる土地活用方法
ここでは、遊休地で始められる代表的な土地活用方法の特徴とメリットを解説します。
自分の土地の特性と照らし合わせながら、最適な活用方法を見つけましょう。
土地活用方法①賃貸物件の経営
土地に建物を建てて賃貸運用する方法は、土地活用のなかでも代表的な方法のひとつです。
とくに住宅需要が高いエリアでは単身者向けのアパート、ファミリー向けの一戸建て賃貸物件が視野に入ってきます。
建築費用がかかる点や空室リスクなどの課題はあるものの、長期的な運用を前提とした安定収益型の活用法です。
また、遊休地にアパートなどの賃貸物件を建てると、住宅用地の特例が適用され、土地に課される固定資産税が最大で6分の1に軽減されるメリットもあります。
土地活用方法②オフィスビル経営
もし遊休地が商業地や駅に近いエリアにあるなら、オフィスビルを建てて事業者にフロアを貸す土地活用方法が有効です。
一般個人の方に向けた賃貸物件の経営よりも賃料を高く設定しやすく、より安定した収入を得られる可能性があります。
ただし、オフィスビルを建てるにあたって、数億円もの初期費用がかかる点はデメリットといわざるを得ません。
空室リスクもあり、借りる事業者がいなければ賃料を得られない点にも注意する必要があります。
土地活用方法③駐車場経営
土地活用にあたって、初期費用をなるべく抑えたい方には、駐車場経営が向いています。
月極駐車場形式なら、整地代やライン引き、車止め設置費用など10万円ほどの初期費用で始めることが可能です。
また、運営会社に土地を貸して駐車場経営をおこなう一括借上方式なら、初期費用はかかりません。
固定賃料制であり、駐車場の契約台数や稼働率にかかわらず安定した収入を得られる点がメリットです。
ほかの活用方法とは異なり、土地を自分で活用したいと考えたときに、すぐ事業から撤退できる点もメリットといえます。
土地活用方法④太陽光発電経営
日当たりの良い土地なら、太陽光発電システムを設置して発電した電力を電力会社に売却する活用方法も視野に入ります。
賃貸物件の経営と比較すると、収益性はそこまで高くはありませんが、固定価格買取制度により安定した収益が見込める点がメリットです。
遊休地の活用が難しいなら売却も選択肢のひとつ
遊休地で土地活用を始めるにあたって初期費用を負担したくない、需要が見込めずに活用が難しいといったときには、売却を検討するのもひとつの手です。
まずは不動産会社に相談し、おおよその売却相場を把握するところから始めましょう。
遊休地を売却すれば、以降は固定資産税などの費用の負担から解放されます。
土地を管理する必要もなくなり、手間がかからなくなる点もメリットです。
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まとめ
何の用途にも使っていない遊休地を活用すると、土地の資産価値を向上させられたり、収入を得られたりするメリットがあります。
ただし、土地によって建てられる建物には制限があるため、活用する前には法規制や土地の広さ、周辺の需要などをしっかりと確認することが重要です。
遊休地の活用方法には賃貸物件の経営や駐車場経営、太陽光発電経営などがあります。
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KYODOハウジング メディア編集部
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