近隣トラブルは不動産売却時に告知する？そのまま売却するリスクをご紹介

売却を考えている不動産があるものの、近隣トラブルがあるため悩んでいる方は多いでしょう。
近隣トラブルがある不動産を未解決のまま売却する行為には、さまざまなリスクが存在します。
今回は、不動産を売却するときに近隣トラブルは告知義務の対象になるのか、トラブルをそのままにして売却するリスクやスムーズな売却方法についてご紹介します。

不動産を売却するときに近隣トラブルは告知義務の対象になる？

近隣トラブルには、隣家からの騒音やゴミ屋敷状態になっているものもあれば、顔を合わせるたびに理由なく暴言を吐かれるものなどさまざまなものがあります。
不動産を売却するときは、こうした近隣トラブルが告知義務に該当するのかについて把握しておくことが大切です。

近隣トラブルは環境的瑕疵に該当する

近隣トラブルは、すべてではないものの、内容によっては環境的瑕疵に該当することがあります。
環境的瑕疵とは、物件そのものに物理的な瑕疵はないものの、その周辺環境に存在する施設などに関するトラブルや不具合のことです。
ただし、近隣トラブルが環境的瑕疵に該当するかどうかは買い手によっても考え方が異なるため、難しい傾向にあります。

環境的瑕疵に該当すれば告知が必要

近隣トラブルが環境的瑕疵に該当すると判断されれば、告知義務の対象になります。
告知義務とは、そもそも買主が不動産を購入するときにその判断に影響を与えるような情報はすべて伝えなければならないとする売主側の義務です。
たとえば、不動産そのものに雨漏りやシロアリ被害が発生していたり、いわゆる事故物件であったりすると告知義務の対象となります。
環境的瑕疵で言えば、周辺にゴミ処理場などの嫌悪施設があると告知義務の対象です。
近隣トラブルについては、マンションの規約に違反している住人の存在や、些細な理由で苦情を入れてくる住人の存在、暴力団事務所の存在などが告知義務の対象になりやすい傾向にあります。

近隣トラブルを告知せず売却するとどうなるのか

告知義務の対象になるような近隣トラブルを告知せずに売却すると、契約不適合責任を問われて損害賠償請求を受ける可能性があります。
一方で、生活音程度の騒音や、トラブルが発生したのが過去の一度きりであるケースなどでは告知は必要ありません。
とは言え、告知せず売却するとリスクが伴うため、売却時は不動産会社に相談してみると良いでしょう。

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不動産の近隣トラブルを解決せずに売却するリスク

一度発生した近隣トラブルは、個人で解決するのは難しい傾向にあります。
しかし、近隣トラブルを解決しないまま不動産を売却すると、さまざまなリスクが発生する可能性が高いです。
さまざまなリスクを避けるためにも、不動産の売却前にできる限り近隣トラブルを解決しておくことが望ましいとされています。

売却価格が下がるリスクがある

近隣トラブルが解決していないまま不動産を売却しようとすると、売却価格が相場よりも下がる可能性があります。
基本的に、住み始めてからトラブルが発生する可能性が高い不動産をあえて購入しようとする方は少ないです。
そのため、近隣エリアの似た条件の不動産に比べ、売却価格が下がってしまうケースが多いでしょう。
減額幅については、買主の方がどれだけその近隣トラブルを気にするかによって異なります。
買主の方があまりトラブルを気にしないのであればそこまで値下げせずに済みますが、強く気にするようであれば大幅な値下げが必要です。

そもそも売却できないリスクがある

近隣トラブルが残ったままの不動産は、そもそも売り出しても買い手がつかないリスクがあります。
トラブルの内容によっては、どれだけ値下げをしても買主が見つからないことがありえるのです。
粘り強くトラブルを気にしない買主を探すこともできますが、売却活動が長期化することについては覚悟しておいたほうが良いでしょう。

近隣トラブルを解決するにはどうする？

近隣トラブルを解決する方法は、トラブルの原因によって異なります。
境界線に関するトラブルであれば、隣地の所有者の方と話し合い、測量などをおこなうことによって解決できるケースもあるでしょう。
一方で、騒音トラブルやゴミに関するトラブル、人間関係そのものに関するトラブルなどは、個人での解決が難しい問題です。
直接注意しにいくと、逆恨みによってかえってトラブルがこじれる可能性もあります。
該当の不動産がマンションなどの集合住宅であれば、物件の管理会社や管理組合に言って注意してもらうなどの対策をとる必要があるでしょう。
一戸建てであれば、自治会や市町村などの自治体に相談してみるのがおすすめです。
ただし、顔を合わせるたびに暴言を吐かれるなどの人間関係のトラブルは、こうした第三者を交えても解決が難しい傾向にあります。
内容によっては刑事事件化できる可能性もあるため、早めに警察に相談しておくのがおすすめです。

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近隣トラブルがある不動産をスムーズに売却する方法

近隣トラブルがある不動産は、できる限りトラブルを解決してから売却するのがおすすめです。
しかし、近隣トラブルの解決は難しく、状況によっては警察や弁護士に相談しなければなりません。
そのため自己解決できるわけではなく、近隣トラブルが残ったままの不動産を売却しなければならないこともあります。
どうしても近隣トラブルを解決できなかったときに、どのような方法を選択すればスムーズな売却が可能になるのか知っておくことが大切です。

不動産の買取業者に依頼する方法

近隣トラブルの解決が難しく、そのままでは個人への売却が難しいときや一刻も早く手放したくなったときは、買取業者に依頼する方法があります。
不動産会者によっては買取サービスを提供しており、なかには買取を専門におこなっている業者もあるため相談してみましょう。
業者による買取であれば、査定後すぐに契約がまとまるため通常の不動産売却よりもスピーディな売却が可能です。
ただし、買取では個人への不動産売却よりも価格が下がるケースが多く、一般的な売却価格の6～8割程度の価格になってしまいます。
近隣トラブルの内容によっては、より低い価格でしか売却できない可能性もあるため注意しましょう。

訳アリ物件専門の業者に買取を依頼する方法

近隣トラブルの内容によっては、通常の不動産会社などでは買取に応じてもらえないケースもあります。
また、トラブルを抱えているだけでなく、そもそも不動産の状態が悪かったり、立地条件に問題があったりしても買取を利用しにくいです。
そのような不動産は、訳アリ物件を専門に買い取っている業者に買取を依頼する方法があります。
訳アリ物件専門の業者は、そういった不動産を活用するためのノウハウを持っている可能性が高いです。
そのため、通常の不動産会社には買取を断られるような条件の不動産でも、積極的に買い取ってもらえるケースがあります。
弁護士と連携している業者もあり、近隣トラブルがある不動産を買い取ったあとにトラブルを解決して再販したり、貸家として活用したりといった方法をとっているのです。
そのため、個人への売却が難しいほどのトラブルがある不動産や、一般的な不動産会社に買取を断られるような不動産であれば訳アリ物件専門の買取業者に相談してみると良いでしょう。

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まとめ

近隣トラブルは、内容次第では環境的瑕疵に該当するためできる限り購入希望者の方に告知しておく必要があります。
トラブルは解決してから売却するのが望ましく、解決せずに売ろうとすると価格が下がる可能性が高いです。
どうしても近隣トラブルがある不動産が売れないようであれば、訳アリ物件専門の買取業者を利用してみてください。