「市街化調整区域」とは？不動産買取がおすすめの理由・手放すコツも解説

不動産の買取を依頼したいものの、市街化調整区域内にある不動産は売却が難しいと知り、不安を感じている方もいるでしょう。
手放すためのコツがわかれば、市街化調整区域内にある不動産でも問題なく売却・買取できる可能性が高まります。
今回は市街化調整区域とは何か、市街化調整区域内にある不動産は買取がおすすめの理由、売却・買取を成功に導くコツを解説します。

不動産買取前に知っておきたい市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法第7条にもとづく分類区域のことを指します。
土地を市街化調整区域か否か判断するのは各地方自治体であり、対象外の土地は市街化区域に分類されます。

市街化調整区域と市街化区域の違いとは

都市計画法における区分である市街化調整区域と市街化区域は、基本的な特徴が異なります。
市街化調整区域とは、市街化の抑制に向けて土地開発を制限する地域を指し、住宅や商業施設などの建設は原則として認められません。
自然を重視して市街化の無秩序な拡大を防止するために指定されており、森林や田畑を対象とした開発はできないのです。
仮に市街化調整区域内に商業施設やビルを建設すると、区域内などに住む方々から苦情を受ける可能性があるため注意が必要です。
ただし地方自治体に申請すると、例外的に建物の建設が認められるケースもあります。
一方で、市街化区域とは街の活性化を重視し、生活に必要な施設および店舗の建設を進める地域を指します。
暮らしやすい環境を整えるため、交通網の整備やスーパーマーケットの開業、病院の建設など生活の利便性向上に欠かせない施設が積極的に建てられるのが特徴です。

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市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめの理由

市街化調整区域にある不動産は売却ではなく買取がおすすめと言われますが、その理由には以下のポイントが関係します。

理由1．インフラ環境の状態が悪い

市街化調整区域にある不動産が売却困難である理由は、まずインフラ環境が整っていない点にあります。
都市計画法において、市街化調整区域は自然の保護や市街化の拡大防止が主目的で、市街化区域とは異なり住宅地としての活用を想定していません。
生活するうえで欠かせない電気やガス、上下水道が整っておらず、市街化調整区域の購入後は自らライフラインの引き込み工事をおこなう必要があります。
費用は基本的に土地を所有する方の全額負担となるため、多額の金額を支払わなければならない可能性がある土地は買主が見つかりにくいと言えるでしょう。
また、インフラ環境が整っていると思える不動産にも注意したほうが良いポイントがあります。
たとえば、下水道に浄化槽がある不動産は生活排水や汚染を一度浄化槽にためてから浄化して放流しているため、定期的に浄化槽を清掃しなければなりません。
具体的な費用は業者ごとに異なりますが、1回あたり数万円かかることから、たとえ売り出しても売買契約にはいたりにくいと言われるのです。
不動産会社による買取なら買主を探す必要がなく、短期間での不動産売却を実現できるでしょう。

理由2．建設内容が制限される

市街化調整区域内にある不動産が売却しにくい理由のひとつは、新築住宅の建設や既存住宅の建て替え工事が原則認められない点です。
市街化調整区域で新しく建物を建設するには、管轄の地方自治体から開発許可を得なければなりません。
さらに、開発許可を得るには都市計画法第34条において定められた基準を満たす必要もあります。
しかし、要件が厳しく設定されており、新築および建て替え工事が認可されない事例は多々あります。
建物を建設できるか否か不確定である不動産は、新築住宅を建てる目的で土地を探している方にとってあまりにもリスクが大きく、敬遠されるでしょう。
市街化調整区域内にあるデメリットを差し引いたところで好物件に変わりはないとしても、開発許可を得る手続きに時間と手間がかかるため、やはり買主は見つかりにくいです。
売却活動の長期化が懸念される仲介よりも、不動産会社による買取を選択したほうが手放しやすいと言えます。

理由3．住宅ローン審査に落ちやすい

市街化調整区域にある不動産は、住宅ローンを組みにくい傾向があります。
そもそも市街化調整区域は住宅の建設や既存住宅の増改築が制限されており、不動産の資産価値は低いです。
もし担保に設定する不動産の資産価値が低すぎると、借入金と担保にした不動産の金額とのバランスが釣り合わず、住宅ローン審査に落とされる可能性が高まります。
住宅ローン審査を通過できないと、買主は自己資金による一括払いで購入するしか手段がなくなりますが、一般的に不動産の一括購入は不可能に近いです。
購入する不動産を探している方の目にとまったとしても、住宅ローンを組めなければ売買契約の成立はまず難しいと言えるでしょう。
一方で不動産会社は市街化調整区域にある不動産の運用および再販に役立つノウハウがあり、買取依頼を快く承諾してくれる可能性は十分あります。
一般的な不動産取引では売却が難しいとされる不動産の買取に応じる会社もあるため、買取の利用を検討するのは良い手段と言えます。

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市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域にある不動産を売却もしくは買取しやすくするには、いくつかのコツを踏まえることが大切です。

コツ1．地目に合わせた売却・買取を検討する

市街化調整区域にある不動産を売却・買取で手放すコツとしては、まず地目の確認が必要です。
地目とは、不動産登記法に定められた土地の種類を指し、宅地や農地をはじめ、田や山林など23の区分があります。
もし手放したい土地の地目が宅地であり、なおかつ市街化調整区域に指定される前から継続して宅地であるなら、住宅の建設が可能になる可能性が高まるため売却しやすいです。
しかし、地目が田や畑など農地だと、農地以外の方法で土地を活用するには許可が必要となるため、農地として農家に売却したほうが売りやすくなるでしょう。
不動産の買取を依頼する前に、毎年送付される「評価明細書」や「課税明細書」で確認するか、法務局に申請して得られる登記記録をチェックしてみてください。

コツ2．転用してから売却する

地目が農地であれば農家を対象に売却活動を進めるのも良いですが、農地転用も売却するコツのひとつです。
農業に携わる方は減少傾向にあり、農地として売り出しても購入を希望する方がなかなか現れないこともあります。
農地のままでは売却が困難なら農地転用の許可申請をおこない、別の用途でも土地を使用できるよう変更してから売り出すと買主が見つかりやすくなります。

コツ3．事前に開発許可を得る

市街化調整区域内にある不動産を売却・買取しやすくするには、あらかじめ開発許可を得ることが重要です。
過去に自治体から開発許可を得て建物を建設した不動産は、市街化調整区域にあるとしても売却はもちろん、買取しやすくなります。
売りに出す時点で開発許可がなくても、将来的に許可を得られる見込みがあれば売却や買取が容易におこなえるでしょう。
隣接している土地が市街化区域のケースも同様に開発許可を得やすいため、売却や買取を検討中の方は隣の土地が市街化区域内かどうか併せて確認してみてください。

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まとめ

市街化調整区域とは都市計画法において、建物の建設が原則認められない地域を指します。
未整備のインフラ環境などの理由から売却は難しく、手放すには不動産会社による買取がおすすめです。
売却あるいは買取を希望する方は、地目に適した方法で手放すなど、コツを踏まえた対応を心がけてみてください。