不動産売却の価格について！各価格の特徴や違いについても解説

不動産を売却する際に、スムーズな取引を実現するためには、価格の違いを正しく理解することが欠かせません。
査定価格・売り出し価格・成約価格は似ているようで、それぞれ異なる役割と意味を持っています。
これらの価格の関係性を把握しておくことで、売却の進め方やタイミングの判断がしやすくなるでしょう。
この記事では、不動産売却における3つの価格の特徴や違いについて、解説します。

不動産売却における査定価格について

不動産を売却する際、まず気になるのが「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。
その判断材料となるのが、「査定価格」です。
以下では、不動産の査定価格について詳しく解説いたします。

査定価格とは

査定価格とは、市場動向を映す「出発点」のことです。
不動産会社が取引事例や類似物件、立地、築年数、設備などを総合して算出し、売主が売り出し価格を決める際の指標となります。
あくまで予想であり、買主との交渉や市況の変動で上下するため、参考値として柔軟に活用することが大切です。
また、目安を知るだけでなく、査定根拠を担当者に確認すると、価格の妥当性や交渉余地を把握しやすくなります。
くわえて、近隣の最新成約事例を照合すると精度が高まります。

3か月程度で売れる価格について

査定価格は、媒介契約の目安期間である、約3か月以内に成約できる水準として算出されることが一般的です。
この期間を超えても売却したい時期が先なら、6か月など長めの想定を提示する会社もあるため、依頼時に確認しておくと比較しやすくなります。
なお、相場より高すぎる価格では、買主の関心が薄れ販売が長期化し、値下げを繰り返しても最終価格が下がるリスクがあります。
そのため、3か月内の売却を目指すなら、査定額かやや低めでスタートし、早期に内見を集めて交渉を優位に進めることが有効です。
実際に、短期成約を実現した売主の多くは、初動で問い合わせ数を確保し、最初の1か月で購入検討者を絞り込む戦略を取っています。
また、価格を下げる場合でも、段階的に小刻みに下げるより、思い切った一度の調整のほうが買主の心理に訴求しやすい傾向があります。

査定価格の算出に使われるデータ

査定では、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の三手法が使われます。
居住用物件は、取引事例比較法で、周辺の成約事例を基に評価するのが一般的です。
原価法は、建物を再築した場合の費用から経年分を差し引いて算定する簡易な補助手法です。
また、賃貸マンションやオフィスなど収益物件は、将来得られる賃料などを基に評価する収益還元法が重視されます。
これらの手法を組み合わせることで、土地と建物の特性や収益性を総合的に捉えた精度の高い査定額が導き出されます。
なお、近年はAIを活用した自動査定サービスも増えており、短時間で概算値を得る方法として利用価値がありますが、詳細な価格設定には現地調査が不可欠です。

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不動産の売り出し価格について

不動産を売却する際に重要となるのが、「売り出し価格」の設定です。
適正な価格を設定することで、スムーズな売却が期待できます。
以下では、売り出し価格の考え方や売主の希望との関係、成約価格への影響を詳しく解説いたします。

売り出し価格とは

売主が市場に示す希望価格のことで、ポータルサイトやチラシに掲載される最初の数字です。
売り出し価格は、戦略次第で結果を左右します。
査定額や周辺相場、物件の状態を踏まえて決めますが、あくまでも希望であり必ずしも成約額と一致しません。
また、高すぎれば内見が集まらず販売期間が延び、安すぎれば早期に決まっても損失が生じる恐れがあります。
そのため、市場と希望のバランスを取りながら妥当な水準を設定することが重要です。
さらに、公開直後の数週間は「鮮度」が高く反響が出やすいため、そのタイミングで適切な価格を提示できるかどうかが成否を大きく左右します。

売主の希望価格との関係

売主の希望価格は、ローン残債や住み替え費用など個別事情を反映するため、市場価格とずれる場合があります。
この差が大きいほど買主の反応は鈍り、内見が集まらず価格見直しを余儀なくされることになります。
また、査定額や相場と希望のバランスを取りつつ、不動産会社と協議して現実的な計画を立てることが、納得のいく取引への近道です。
なお、価格に固執するあまり販売が長期化すると、維持費や固定資産税がかさみ、結果的に手取りが目減りする点にも注意が必要です。
さらに、ローン残債が多ければ手取りを逆算し価格を調整します。

最終的に売却価格とどう関わるか

売り出し価格の妥当性は、成約価格を左右します。
適正水準なら買主の注目を集めやすく短期売却が期待できる一方、相場より10％ほど高い設定では内見が集まらず値下げを重ねた結果、かえって安値での成約に至るケースもあります。
また、交渉余地を含めて少し高めに出す手法もありますが、市場動向を見ながら機動的に見直すことが不可欠です。
そのため、適切なタイミングで価格を調整すれば、市場の購買意欲が高いうちに契約をまとめやすくなります。
さらに、販促活動として質の高い写真やホームステージングを併用すると、同じ価格でも印象が向上し、成約までの時間短縮が期待できます。

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不動産売却における成約価格は？

不動産の売却を考える際に、最も重要なのが「実際にいくらで売れたのか」という点です。
この実際の売買成立時の価格のことを、「成約価格」と呼びます。
以下では、成約価格の意味や売り出し価格との関係、相場把握への活用について詳しく解説いたします。

成約価格とは

成約価格とは、売主と買主が合意し売買契約が締結されたときの実際の取引価格のことを指します。
査定価格や売り出し価格とは異なり、市場の実勢や交渉結果を反映した金額です。
なお、売却を検討する際には、売り出し価格より現実に即したこの情報をもとに戦略を立てる必要があります。
また、金融機関が担保評価をおこなう際も成約事例を重視するため、投資用物件では特に重要な指標となります。
さらに、オンライン内覧を併用すると早期成約に繋がるでしょう。

売り出し価格と成約価格の一致はあるのか

売り出し価格と成約価格が一致することもありますが、大半は交渉や価格改定を経て異なります。
また、値下げを繰り返した末に、最終的な売り出し価格と一致する例もありますが、当初の提示額のまま決まるケースは少数です。
さらに、媒介契約開始直後に複数の買付が入り、競合によって売り出し価格を上回る事例もあるため、市場の需給バランスを読むことが欠かせません。
なお、買付が競合する場合は、入札方式へ切替えると高値成約につながります。

成約価格から見る相場の把握

相場を把握するには、実際に取引が成立した成約価格が最も確かな指標です。
地域や同一マンションの過去データを参照すれば、売却時の適切な価格帯や市場トレンドを読み取れます。
また、公的データベースを活用し、成約価格の推移を確認することで、売却タイミングや価格設定を適切に判断できます。
最近は、不動産流通推進センターなどが公開する匿名事例にくわえ、民間サイトでもエリア別の成約情報が簡単に検索できるため、売主自身が客観的な価格感覚を養うことが可能です。
さらに、レインズのマーケット情報を定期確認すれば、最新の成約相場を把握できます。

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まとめ

不動産売却を成功させるには、査定価格・売り出し価格・成約価格の違いを正しく理解しておくことが不可欠です。
各価格が果たす役割を把握すれば、現実的かつ納得感のある売却スケジュールを組みやすくなります。
また、相場や市場動向を踏まえて価格設定することで、希望に沿った売却結果を得られる可能性が高まるでしょう。