高額な現金を工面したいとき、不動産の売却を思い浮かべるかもしれませんが、建物や土地を現金化する方法はほかにもあります。
より良い方法を選べるよう、不動産を現金化するときの選択肢は、事前に一度確認しておきたいところです。
そこで今回は、不動産を現金化する方法、手続きにかかる期間、現金化した不動産に住み続ける方法を解説します。
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不動産を現金化する方法
不動産を現金化する方法は、合計4つあります。
各方法の概要や特徴などは、以下のとおりです。
仲介での売却
仲介での売却とは、不動産会社を通じて一般の買主を募集する方法です。
買主が見つかれば、不動産と引き換えに現金を受け取ることができます。
売主にとってのメリットは、売却額が高くなりやすいことです。
仲介では不動産市場に物件を売り出し、買主が現れるのをじっくりと待つため、相場に近い価格で売れる傾向にあります。
条件によっては、相場より高値が付く可能性があることも、仲介のメリットです。
少しでも高額な現金を得たい場合は、仲介での売却を検討することが有効です。
ただし、仲介では不動産市場で買主を一から探すことになるため、時間がかかりやすいでしょう。
現金化を急ぐ場合には不向きな方法と言えます。
買取での売却
買取での売却とは、自身の建物や土地を不動産会社に売却する方法です。
仲介との違いは、不動産市場で買主を探す必要がない点です。
買取を相談した不動産会社が買主となり、条件に合意すればすぐに手続きに進むことができます。
不動産を売り出したあとで買主が見つからないリスクがなく、手続きが基本的にスムーズです。
現金化を急いでいる場合には、買取での売却が適しています。
ただし、価格については、仲介での売却より低くなるのが一般的です。
買取で引き取られた不動産は、リフォームを経て再販されます。
リフォーム後に利益が出るよう、買取価格は仲介で売却した場合の約7割に抑えられるのが相場です。
リースバック
リースバックは、売却先を不動産会社とする点では買取と同様の方法です。
買取との違いは、売却した不動産を賃貸物件としてそのまま利用できる点にあります。
売買契約と同時に賃貸借契約が締結され、売買後、売主は借主となり、買主はオーナーとなるのがリースバックの特徴です。
売主は不動産をそのまま利用できますが、所有権は買主に移転します。
引き換えに買主からは購入代金が支払われるため、まとまった現金を得ることができます。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けるローンの一種です。
利用時に受け取る現金は借入金であり、自宅の売却金ではないため、家の所有者に変更はありません。
しかし、借主が亡くなると、担保としていた自宅が売却され、一括返済がおこなわれる仕組みです。
リバースモーゲージの利用者には、自宅を所有している高齢者が多いとされています。
近年では、年金だけでは生活が困難な場合などに、リバースモーゲージが利用されるケースが増えています。
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不動産の現金化にかかる期間
不動産は持ち主の意向で現金化できますが、手続きには多少の期間を要するものです。
また、手続きにかかる目安期間は、現金化の方法によって変わります。
事前に確認しておきたい目安期間は、以下のとおりです。
短期間で現金化できる方法
短期間で現金化できる方法は、不動産会社を買主とする買取です。
先述のとおり、買取では不動産市場で買主を個別に探す必要がありません。
さらに、買主となる不動産会社は、不動産売買の手続きに精通しています。
条件面で問題がなければ、スピーディに手続きを進められるため、現金化にかかる目安期間は最短で約1週間、長くても約3週間です。
ただし、買取にかかる期間は、利用する不動産会社によって異なる場合があります。
現金化を急いでいる場合は、査定の段階で目安期間を確認しておくことをおすすめします。
期間を短縮しやすい方法
現金化までの期間を短縮しやすい方法は、リースバックです。
リースバックを希望する際、対応可能な不動産会社をしっかり探す必要はありますが、不動産を売却する仕組みは買取と変わりません。
対応可能な会社が見つかれば、不動産市場で買主を探す手間は省け、速やかに現金化できます。
また、リースバックに対応可能な不動産会社には、手続きがスピーディな会社もあります。
事業や子どもの進学、入院などの理由で急いで現金を工面したい場合は、対応の早い会社に相談してみると良いでしょう。
期間が長引きやすい方法
不動産の現金化にかかる期間で注意が必要なのは、仲介で売却する場合です。
建物や土地を不動産市場に売り出した場合、買主が見つかるまでに早くても2～3ヶ月かかります。
また、実際にどれだけの期間を要するかは一概に言えず、買主がなかなか見つからない場合は、半年以上かかることがあります。
なお、買主から代金をすべて受け取れるのは、不動産を引き渡したときです。
売買契約を結んだ段階では、手付金として代金の一部が支払われるのみです。
現金化を急いでいる場合、仲介での売却はデメリットのほうが大きくなる可能性があります。
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現金化した不動産にそのまま住み続ける方法
現金化に向けて不動産を売却したら、通常は明け渡しが必要になります。
しかし、売却した不動産に売主がそのまま住み続けることも、方法によっては可能です。
そのまま住み続けることを希望するなら、以下の方法が向いています。
リースバック
リースバックは、不動産を売却する方法の一種ですが、手放した不動産を賃貸物件としてそのまま利用できる点が特徴です。
売却後に売主がそのまま住み続ける形となるため、自宅を手放したことが隣近所にあまり知られることはありません。
引っ越しの手間や費用が省けるのも、リースバックのメリットです。
さらに、リースバックでは自宅の所有権を一度失う形になりますが、将来的な買い戻しが可能とされる傾向にあります。
自宅を買い戻せば、再び以前のように自分の持ち家として暮らすことができます。
ただし、リースバック後にそのまま住み続ける場合、家賃の支払いが求められる点に注意が必要です。
リースバック後の家賃は、買取価格を基準に決められており、周囲の一般的な賃貸物件より高くなることがあります。
売却した自宅に住み続ける際、家賃の支払いが家計に負担をかけないか、事前に確認しておきましょう。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージによって不動産を現金化した場合、自宅を明け渡す必要はありません。
リバースモーゲージは借り入れであり、不動産を売却する方法ではないためです。
自宅には抵当権が設定されますが、所有権が直ちに第三者に移行するわけではなく、借主はそのまま住み続けることができます。
返済は始まりますが、月々に請求されるのは金利分のみで、元金分の支払いは不要です。
月々の請求額が比較的少なく、返済で家計が苦しくなるリスクは低いといえます。
ただし、月々の返済が金利分のみのため、支払いを続けても元金は減りません。
借主が死亡し、自宅が売却されるまで元金が減らない仕組みについては、十分に確認しておく必要があります。
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まとめ
不動産を現金化する方法には、仲介や買取での売却、売却した不動産を賃貸物件として利用できるリースバック、不動産を担保に融資を受けるリバースモーゲージがあります。
現金化にかかる期間は方法次第であり、短期間のうちに手続きが終わるのは、不動産会社を買主とする買取です。
現金化した不動産にそのまま住み続ける形にしたいなら、リースバックかリバースモーゲージが向いています。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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