不動産相続のトラブルについて！よくある事例と解決策も解説

不動産を相続する際、相続人同士で意見が合わず、手続きの遅れが原因でトラブルが生じることがあります。
特に同居していた家族と別居していた相続人間で不動産の分割方法を巡る対立が起こりやすいです。
名義変更を怠ると後々大きな問題に発展する可能性があるため注意が必要です。
特に、相続人の数や状況によっては手続きを進めるのが難しくなるため、慎重な準備が求められます。
この記事では、不動産相続でよく起こるトラブル事例と解決策を解説します。

相続人同士でトラブルになるケース

相続は家族間の大切な問題ですが、時にトラブルの原因となります。
特に不動産の相続では、意見の相違や誤解から争いが生じがちです。
ここでは、相続人同士で起こりやすい主なトラブルとその解決策を解説します。
家族間の感情がこじれると、話し合いに支障を来すことがあります。

同居

被相続人と同居していた相続人と別居していた相続人の間で、介護や生活支援の貢献度を巡る対立が生じることがあります。
同居していた方は自分の貢献を正当に評価してほしいと考えますが、別居していた相続人は法定相続分を主張し、感情的なもつれが生じやすいです。
財産管理を担当していた場合は、預貯金や不動産の利用状況に疑念を抱かれ、協議が難航するケースもあります。
これを防ぐには、生前から財産の状況や相続の意向を家族で共有し、寄与分の主張などで客観的に貢献度を整理することが重要です。
たとえば、実家の管理維持費を同居人が負担していた場合、その分をどう評価するかが議論になります。
水道光熱費や修繕費など、日常的な支出の多寡が不公平感を生むこともあるため、金額や対応状況を具体的に記録しておくと話し合いがスムーズになるでしょう。

子ども

被相続人の子どもたちの間では、兄弟姉妹間の不公平感や生前贈与の有無が対立の原因となります。
特に不動産を含む場合は、価値の算定や分割方法に意見が食い違いがちです。
これを回避するためには、被相続人が生前に遺言書を作成し、各相続人への配分理由を明示する方法が有効です。
家族全員で話し合い、遺産分割の方向性を共有しておくと、相続後のトラブルを減らしやすくなります。
なお、生前贈与の額が不動産の評価額を大きく下回っている場合でも、それをどのように補正すべきかが争点になります。
兄弟姉妹で納得できる根拠を示すため、資産評価を専門家に依頼して客観的な資料を用意することが重要です。

遺言書

遺言書がないと法定相続分に基づいて遺産を分割しますが、意見調整に手間取る場合があります。
一方、遺言書があっても特定の相続人に偏った内容だと、不満や疑念を抱く相続人が出て争いに発展しやすいです。
特に同居していた相続人に有利な記載がある場合は、被相続人の意思を巡って疑問を持たれることがあります。
公正証書遺言などの方式を利用し、公平性を考慮した内容を専門家と相談しながら作成すると、後々の紛争を防ぐ効果が高いです。
たとえば、遺言書が偏った内容だった場合、家族の間で不公平感が高まるだけでなく、真意を巡る疑念まで生じやすくなります。
公正証書遺言を作成する際には、公証人の面前で意思確認が行われるため、後日内容を覆すのが難しくなるという大きな利点があります。

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相続した不動産を平等に分けようとしてトラブルになるケース

相続した不動産を平等に分割するのは容易ではありません。
現金と異なり細かい分割が難しく、適切な方法を選ばないとトラブルにつながります。
ここでは、換価分割、現物分割、共有分割の特徴について解説します。

換価分割

換価分割は、不動産を売却し、売却代金を法定相続分などで分配する方法です。
公平性が高く、現金を分割するため合意形成が比較的容易です。
ただし、自宅だった場合は居住者の生活基盤が失われる可能性があり、市況によっては売却額が下がるリスクもあります。
実務では売却活動に時間がかかり、その間に相場が変動して希望通りの価格で売れない事例もしばしば見受けられます。
特に地方や不人気エリアでは買い手が見つかりにくく、想定以上に低い金額での売却を余儀なくされることもあるため、計画的な準備が肝要です。

現物分割

現物分割は、土地を分筆するなどして各相続人がその一部を取得する方法です。
売却を望まない相続人が不動産を保持できる利点がありますが、分割が困難な物件も多く、分筆には手間や費用がかかります。
また、建物を含む不動産は分割が事実上難しいケースがあるため、専門家の助言を得ることが必要です。
ただし、分筆の手続きには測量や登記などの費用がかかり、手間も多いため十分な下調べが必要です。
また、複数の相続人が取得した土地の境界を巡って意見が対立すると、別途境界確定を要するなど手続きがさらに複雑になる恐れがあります。

共有分割

共有分割は、不動産を相続人全員の共有とする方法です。
手続きが比較的簡単で初期費用を抑えられますが、共有者全員の同意がなければ売却や改築ができません。
時間が経つと相続人が増え、意思決定が複雑化するリスクもあります。
トラブルを避けるには、必要に応じて他の方法に切り替えるなど、早めの対策が重要です。
共有状態が続くと、後に誰が管理責任を負うのか明確に定めにくくなるという問題も潜在しています。
特に相続人同士が遠方に住んでいる場合には、建物の老朽化や修繕時期を把握しにくいため、不要なトラブルが起こりやすい点に注意が必要です。

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相続した不動産の名義変更ができておらずトラブルになるケース

相続した不動産の名義変更が放置されるケースは珍しくありません。
名義が被相続人やそれ以前の名義のままだと、不動産の処分が難しくなり、相続人間での協議も複雑化します。
また、名義変更を怠ると売却や担保設定だけでなく、賃貸契約にも支障が出る恐れがあります。

遺産分割協議書

相続時には、相続人全員で遺産の分配方法を定めた遺産分割協議書が必要です。
長期間名義を変えずにいると、作成した協議書が見当たらない場合や、そもそも作成されていないことがあります。
相続人が多いほど同意を得るのが困難になり、手続きが進まない恐れがあります。
専門家に相談し、相続人の調査や協議書の作成を依頼することで、問題解決を円滑に進められるでしょう。
長期間にわたって協議書が作成されていない場合、相続人が亡くなって新たな相続が発生し、権利関係が一層錯綜することがあります。
戸籍調査や住所変更の確認などが煩雑になるほど、作成済みの協議書の有無を確認する手間も増えるため、早期に対応すべきです。

登記

相続登記は法務局で手続きを行いますが、相続人が増えるほど権利関係が複雑になります。
特に代を遡る場合、戸籍の収集だけで膨大な手間がかかり、全員の合意を得るのは容易ではありません。
2024年4月からは相続登記が義務化されたため、期間内に行わないと過料が科せられる可能性があります。
そのため、早めの名義変更が重要です。
専門家に依頼すれば、書類収集や手続きの代行をスムーズに行ってもらえます。
トラブルを防ぐため、遺言書の作成や生前贈与などの事前対策も検討すると良いでしょう。
戸籍収集の際には本籍地が遠方の場合も多く、郵送での取り寄せに時間を要する点に注意が必要です。
相続人同士の意見が分かれて書類作成が滞ると、過料のリスクだけでなく、財産の処分や管理にも支障が出る可能性が高まります。

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まとめ

不動産相続では、相続人同士の対立や分割方法を巡るトラブルが起こりやすいため、早期の話し合いが重要です。
相続が発生したら遺産分割協議や名義変更を速やかに行い、専門家のサポートを得てスムーズに手続きを進めましょう。
専門家に相談しながら計画的に進めることで、不要な争いを避け、スムーズな相続を実現できます。