不動産を売却する際は、2020年4月に施行された民法改正により導入された契約不適合責任を正しく理解することが重要です。
この改正は、売主と買主の双方に影響を及ぼし、物件の状態確認や説明に対する注意が格段に増しました。
この記事では、法律改正のポイントや不動産売却時に留意すべき事項を解説しますので、ぜひ参考までにご覧ください。
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民法改正により瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
この改正は、不動産取引における売主と買主の責任範囲や権利行使に大きな影響を与えています。
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2020年4月1日、約120年ぶりとなる民法の大改正が施行されました。
この改正の一環として、従来の「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」という概念が導入されました。
売買契約においては、物件の品質や性能に関する売主の責任範囲が、隠れた瑕疵から契約内容に適合しないすべての不具合へ拡大されています。
買主は修補請求や代金減額請求など、従来よりも柔軟な対応が可能となりました。
一方、売主はリスク管理が重要になり、契約書の見直しや物件の状態を詳細に確認することが不可欠です。
なお、この大改正は契約不適合責任の導入にとどまらず、債務不履行の判断基準や消滅時効の仕組みにも影響を及ぼし、消費者保護や契約実務の明確化を図る狙いがありました。
瑕疵担保責任と比較して、不動産取引における分担の線引きがより明確になったといえるでしょう。
影響
民法改正によって、売主の責任範囲は「隠れた瑕疵」から「契約内容に適合しない不具合」全般へと拡大しました。
そのため、売主は物件について正確な説明を行わなければならず、買主は不適合が見つかった際に修補請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求など多彩な権利を行使できます。
不適合を知った時から1年以内に通知すれば買主は権利を行使可能であり、売主が不適合を知っていた場合や重大な過失があった場合には期間が延長されるなど、責任がより厳しく問われるケースもあります。
また、売主と買主が個人同士の取引であっても、契約書の取り交わし方や説明の程度が厳しく問われるようになっています。
とくに、契約書の記載不足は後の紛争を招く恐れがあるため、事前に不動産の状況を周知することが重要です。
概要
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任です。
物件の種類や品質、数量が契約と異なるほか、通常有すべき性能を欠いている場合なども含まれます。
買主は、契約不適合を知った時から1年以内に通知することで、以下の権利を行使できます。
●履行の追完請求：修補や代替物の引渡しを求めることができる
●代金減額請求：不適合の程度に応じて代金の減額を求めることが可能
●損害賠償請求：売主に帰責事由がある場合、損害賠償を請求できる
●契約解除：契約の目的を達成できない場合、契約を解除できる
また、売主が不適合を知っていた場合や重大な過失があった場合は通知期間が適用されず、売主の責任が追及される可能性も高まります。
とくに中古物件では、過去の修繕履歴や隣接地との境界問題など、物件ごとに異なる要素が多い点にも留意しましょう。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
前述のように、2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。
この章では、両者の違いについて解説していきます。
法的性質
改正前の瑕疵担保責任は、売主に過失がなくても隠れた瑕疵があれば責任を負う制度でした。
一方で、契約不適合責任は債務不履行責任の一種と位置づけられ、売主の帰責事由が重視されます。
そのため、売主が欠陥を把握していながら告げなかった場合などは、より厳格に追及される可能性があります。
また、買主としても契約書や重要事項説明書の内容を事前に入念に確認し、疑問点があれば追加で説明を求めるなどの自衛策が欠かせません。
対象
瑕疵担保責任では買主が容易に発見できない欠陥のみが対象でしたが、契約不適合責任では契約に適合しないすべての事象が対象です。
物理的欠陥のみならず、法律上の制限や環境面の問題も含まれるため、売主は物件に関する詳細情報を説明する義務を負います。
買主は、契約内容と異なる点を幅広く主張でき、取引の透明性が高まりました。
たとえば、増改築の経緯や耐震基準に関する情報も、以前より細やかにチェックされる傾向が強まっています。
買主が請求できる権利
瑕疵担保責任下では、買主の救済手段は契約解除や損害賠償請求が中心でした。
契約不適合責任の導入によって、履行の追完請求や代金減額請求もおこなえるようになり、買主の保護が強化されています。
重大な欠陥が見つかった場合でも、買主は状況に応じて柔軟な手段を選べるため、売主はリスク回避策を考慮しておく必要があります。
とりわけ中古住宅では、設備が古いまま引き渡された場合に修補請求がなされるケースも多く、早めの点検と対応が求められるでしょう。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント
改正に伴い、不動産を売却する際には、売主としての責任や注意点が増しています。
最後に、売却時の重要なポイントを解説いたします。
既知の欠陥
物件に既知の欠陥がある場合、売主は買主に対して正確に開示しなければなりません。
過去に、雨漏りやシロアリ被害などが発生していれば、隠さず伝えることがトラブル防止の鍵です。
隠していた事実が後から判明すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。
さらに、インスペクション（建物検査）を実施し、客観的報告書を買主に提示することも有効です。
また、欠陥の存在を早期に把握することで、修繕方法や費用負担の説明がスムーズにおこなえ、買主の不安を軽減できます。
設備
エアコンや給湯器、キッチンといった設備の不具合も契約不適合責任に含まれます。
問題がある場合は売却前に修理や交換をおこない、買主の信頼を得ましょう。
また、保証書や取扱説明書を用意して製造年や使用年数を明示すると、買主に安心感を与えられます。
一部の不動産会社では、契約不適合責任に関わる保証サービスを提供しているため、売主のリスクを軽減する手段として検討してみるのも良いでしょう。
設備に関する具体的な維持費や、ランニングコストについても説明を補足し、将来的な負担の見通しを示すと親切です。
免責特約
売買契約では、売主の契約不適合責任を免除する特約（免責特約）を設ける場合があります。
ただし、売主が不動産業者で買主が一般消費者の場合は宅地建物取引業法によって制限されます。
また、売主が欠陥を知っていながら告げなかった場合、免責特約は無効とされます。
新築住宅の場合は、品確法によって主要構造部分の10年間の契約不適合責任が義務付けられており、免責特約の適用は認められません。
免責特約を設ける際は、法律の定めや買主の利益を十分に考慮して、慎重に内容を検討することが大切です。
とくに、中古住宅の売買において免責特約を締結する場合は、想定外の不具合リスクを売主・買主双方がきちんと認識しておく必要があります。
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まとめ
契約不適合責任の導入によって、不動産売却に関する法的ルールや手続きの考え方が大きく変化しました。
従来の瑕疵担保責任との違いを認識し、物件の欠陥や設備の状態を事前に確認しておくことで、売却後のトラブルを予防しやすくなります。
免責特約を利用する場合も、法律上の制限や買主保護の観点を十分に理解することが必要です。
売主としては専門家の意見を取り入れながら準備を進めるとともに、買主にとっても安心できる取引環境を整えましょう。
この記事を参考に、スムーズな不動産売却を実現してください。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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