空き家の相続税はどうなる？税額の計算方法と有効な対策も解説！

空き家を今後相続するにあたり、相続税はどうなるのかとお悩みではありませんか。
空き家に相続税はかかるものなのか、税額はどう計算するのかなどを確認しておくと、相続にあたっての不安やリスクが軽減されます。
そこで今回は、空き家の相続税はどうなるのか、税額の計算方法、有効な対策を解説します。

空き家の相続税はどうなるのか

空き家でかかる相続税について、押さえたいポイントは以下のとおりです。

課税の有無

相続の時点で空き家になっており、建物と土地を誰も使用していないなら、資産性はないと思えるかもしれません。
しかし、現時点で誰からも使用されていなくとも、建物と土地には一定の資産性があり、相続税の課税対象とされます。
相続の時点で空き家だからといって、無条件で課税は免除されないため注意が必要です。

特例の使用

故人の自宅を相続するとき、小規模宅地等の特例を使用できる可能性があります。
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たしたとき、土地に対する相続税を抑えられる制度です。
故人の自宅を相続するケースで使用できると、住宅が建っている土地の330㎡までの部分は、相続税評価額が80％減とされます。
相続税の課税対象とされる評価額を半分以下にまで下げられるため、節税効果が高めです。
しかし、相続する住宅が空き家だと、小規模宅地等の特例は使用できません。
空き家では、特例の適用条件を基本的に満たせないからです。
節税に効果的な特例を使用できない関係で、相続税がかさみかねない点には注意が必要です。

空き家で節税の特例を使用できない理由

小規模宅地等の特例は、土地の使い道に指定があり、故人の自宅が建っていたことなどが必要です。
相続人にも指定があり、故人の配偶者や同居親族などが主な対象者とされています。
そのため、故人が空き家の状態で所有していた住宅を相続するときは、特例の適用条件を満たせません。
また、故人の自宅が建っていたケースでも、同居人がおらず、相続発生と同時に空き家となるのなら、本特例の適用対象外です。
ただし、配偶者、もしくは持ち家のない相続人で一定条件を満たす方が物件を相続するときは、相続発生と同時に空き家となるケースでも、特例を使用できる可能性があります。

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空き家にかかる相続税の計算方法

空き家にかかる相続税の計算方法は、以下のとおりです。

課税対象額の計算方法

相続税の計算方法は、課税対象額を調べるところから始まります。
課税対象となる遺産にはさまざまなものが想定されますが、空き家の相続は、土地部分で節税しにくい点が特徴的です。
ポイントをわかりやすくするため、ここでは相続財産を土地のみ、相続人は子ども1人と想定してみましょう。
遺産となった土地は、面積が300㎡、評価額は1億円とします。
相続人となった子は、故人と別居しており、すでに自身で自宅を構えているため、小規模宅地等の特例は使えないものとします。
具体的な課税対象額は、遺産総額から相続税の基礎控除額を差し引けば計算可能です。
相続税の基礎控除額は、以下の式で計算します。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
今回の例では、相続人は子1人なので、基礎控除額は3,600万円です。
遺産となった1億円の土地から上記の基礎控除額を差し引き、課税対象額は6,400万円となります。

税額の計算方法

課税対象額を計算できたら、規定の税率をかけ、控除額を差し引きます。
税率と控除額は、法定相続分に応じて割り当てられた課税対象額で決まる仕組みです。
今回の例では相続人が1人なので、課税対象額の全額がそのまま割り当てられます。
自身の課税対象額が5,000万円超～1億円以下のとき、相続税の税率は30％、控除額は700万円です。
そのため、今回の例における相続税の計算方法は、以下のようになります。
6,400万円×30％－700万円＝1,220万円
遺産となった土地を取得した子どもは、相続にあわせて1,220万円を納めなくてはなりません。

小規模宅地等の特例を使用したケース

今回の例では、小規模宅地等の特例は使用できないものとして税額を計算しました。
しかし、仮に本特例を使えたらどうなるのか、あわせて計算してみましょう。
今回の例で相続する土地は300㎡なので、評価額の全額が軽減の対象とされます。
そのため、相続税を計算するうえでは、土地の評価額は2,000万円にまで下がります。
以後の計算方法や基礎控除額は、上記と同じです。
基礎控除額は3,600万円なので、小規模宅地等の特例を使用できれば、土地の評価額のほうが低くなります。
このときは課税対象額が0円となるため、相続税はかかりません。
あくまで単純計算による比較ですが、両ケースの差額は1,220万円であり、特例による節税効果の大きさがわかります。

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空き家で有効な相続税対策

空き家にかかる相続税は、相続発生前の対策で軽減できることがあります。
主な対策は以下のとおりです。

将来の被相続人と同居する

先述のとおり、小規模宅地等の特例は、相続税を抑えるうえで効果的です。
現時点では特例の適用条件を満たせていなくとも、相続発生前の段階なら、対策がまだ可能です。
方法のひとつには、将来の被相続人との同居が挙げられます。
相続発生前に同居を始めれば、自身が同居親族となり、住宅の相続時に小規模宅地等の特例を使用できる可能性が出てきます。
ただし、事前に同居を始めるときは、住民票を移すだけでは不十分です。
将来の被相続人の自宅まで実際に引っ越し、生活の拠点を移しておかないと、同居親族と認められません。
また、介護を理由とした一時的な同居でも、特例の適用条件を満たせない点に注意が必要です。

物件を誰かに貸し出す

小規模宅地等の特例は、故人の自宅だけでなく、誰かに貸し出していた住宅のある土地でも使用できる可能性があります。
対象とされる面積や軽減率は異なるものの、特例の適用により、相続税が通常より抑えられる点は同じです。
ただし、平成30年4月1日以降は、相続開始の時点で、3年以上にわたって誰かに貸し出していることが条件に追加されました。
物件を誰かに貸し出す形で節税したいときは、早めに対策を始めなくてはなりません。

物件を売却する

空き家に高額な相続税が課せられるなら、対策として事前に物件を売却する方法が考えられます。
実行すると、将来の相続財産から空き家がなくなり、物件に相続税がかかる事態は避けられます。
ただし、物件の売却価格が土地の相続税評価額を超えると、逆効果となりかねません。
相続税対策として物件の売却をおこなうときは、税理士にシミュレーションを依頼し、メリットをしっかり調べておくことが大事です。

相続発生後におこなえる対策はあるのか

節税の準備をしないまま相続が起きたとき、以後の対策で相続税を抑えるのは、残念ながら難しいものです。
しかし、相続した空き家を売却するケースで、売却益にかかる所得税は、別の特例で節税できる可能性があります。
使用できる可能性があるのは、相続した空き家を対象とする、3,000万円の特別控除の特例です。
適用時には、空き家の売却益から3,000万円が控除され、所得税が通常より低くなります。

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まとめ

誰も使っていない空き家でも相続税の課税対象とされており、さらに小規模宅地等の特例が基本的に使えないため、税額は高くなるおそれがあります。
税額の計算方法は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いて課税対象額を計算し、割り当てられた価額に応じて規定の税率と控除額を適用するのが基本です。
相続税対策としては、相続発生前の段階で、将来の被相続人と同居したり、物件を誰かに貸し出したりするのが有効です。