空き家が急速に劣化する原因は？劣化を防ぐ管理のコツも解説

実家の相続などで空き家を所有することになると、管理に手間やコストがかかります。
空き家は劣化が進みやすいため、面倒でも放置せずに適切な管理をおこなうことが大切です。
そこで今回は、そもそも空き家はなぜ劣化しやすいのか、劣化により発生するデメリットと、劣化を防ぐ管理のコツを解説します。

空き家が劣化しやすい原因

空き家は、人が住んでいる家と比較して、劣化が早く進むといわれています。
空き家の劣化が進みやすい背景には、どのような原因があるのかチェックしてみましょう。

原因①換気不足

空き家では、換気不足が原因で、カビが発生しやすくなります。
換気されない空き家でカビが発生し続けると、室内の劣化が急速に進みます。
とくに、梅雨時期など湿気の多い季節に空き家では、空き家全体がカビの被害を受けることに注意が必要です。
具体的にカビで劣化が進みやすい場所として挙げられるのが、木材・壁・畳です。
木材がカビや湿気の被害を受けると、表面にカビが付着するだけでなく、腐食の危険があります。
人が住んでいればドア・窓を日常的に開閉することから、慢性的な換気不足に陥ることはあまりありません。
しかし、誰も住まず様子を見に来る方がいない空き家の場合には、換気不足により劣化が進みやすくなります。

原因②雨漏り

築年数の古い一戸建てでは、人が住んでいるかどうかに関わらず、雨漏りが発生するリスクがあります。
これは一定年数を経た屋根の劣化によるもので、早期発見と修理が雨漏り被害を最小に抑えるポイントです。
しかし、誰も住まない空き家の場合、雨漏りが発生しても早期発見が難しくなります。
その結果、雨漏りが放置されることが原因で、空き家の劣化は急速に進みます。
もちろん、雨漏りによって室内に水分がたまってしまうと、湿気・カビによる腐食被害が発生しやすくなることは注意点です。

原因③給排水管の破損

見た目には劣化が進んでいない空き家であっても、見えない部分の劣化が進んでいることがあります。
劣化が進みやすい見えない部分として挙げられるのが、給排水管・ガス管です。
給排水管・ガス管は、日常的に使用していないと劣化が急速に進みます。
空き家の給排水管・ガス管は、長期間使用されない場合に、内部が乾燥したり硬化したりしやすくなります。
乾燥・硬化した給排水管やガス管は、ひび割れなどの破損が起こりやすくなることが注意点です。
また、ひび割れなどの破損がなかったとしても、長期間使われていない給排水管・ガス管を使った場合、正常に使用できないことがよくあります。

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空き家の劣化により発生するデメリット

空き家では、換気不足・雨漏り・給排水管の劣化などが原因で、劣化が進みやすくなります。
劣化が発生した場合、デメリットとしてどのような影響が発生するか確認しましょう。

デメリット①売却しにくくなる

空き家を放置し劣化が進んだ場合、売却しようと思っても売却しにくくなることがデメリットです。
室内にカビや腐食が見られる場合であれば、衛生面や安全面に問題があることから、その空き家をマイホームとして購入したいと考える方は見つかりにくくなります。
リフォームや建て替えをすればマイホームとして活用できますが、工事のコストを考えると買い手が購入する物件の候補から外されてしまいます。
中古住宅を探している買い手の多くは、できるだけきれいな家を安価で購入したいと考えるのが一般的です。
したがって、劣化が進み魅力がなくなった空き家は、売り出してもなかなか買い手が見つからないでしょう。

デメリット②活用するためにコストがかかる

住む予定のない空き家で買い手がつかない場合、賃貸物件として活用を考えることがあります。
とくに、駅の近くや買い物のしやすい場所など、利便性の高い空き家であれば、入居者が集まりやすくなります。
しかし、長期間放置して劣化が進んだ空き家は、賃貸物件として活用するまでに多くのコストがかかることがデメリットです。
室内にカビや腐食が見られる場合、そのまま賃貸物件として貸し出すことはできません。
壁や床をリフォームするのはもちろんのこと、古い設備については交換する必要があります。
また、高額な費用をかけてリフォームしたものの、需要が低い場合には、入居者が見つかりにくくなります。
賃貸物件としての活用を考えていても、長期間入居者が見つからなければ管理コストがかかり続け、なかなか家賃収入につながらないといったリスクに注意が必要です。

デメリット③特定空家に指定される

空き家の劣化が進むと、特定空家に指定され対応を求められることがデメリットです。
空家等対策の推進に関する特別措置法における特定空家に指定された場合、行政から指導や勧告を受けたり強制的な取り壊しの対象になったりします。
最終的に行政によって取り壊されるならばそれで良いと思われるかもしれませんが、取り壊しにかかる費用は空き家の所有者が負担しなければなりません。
この解体費用は、自分で業者に依頼しておこなう場合と比較して、高額になることもあります。
また、特定空家に指定された不動産は、固定資産税の軽減措置の対象外になり負担が増えることもデメリットです。

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空き家の劣化を防ぐ管理のコツ

空き家は劣化が進みやすく、それによりさまざまなデメリットが発生します。
デメリットの発生を防ぎたいならば、劣化を防ぐ空き家管理について考えてみましょう。

空き家の管理が重要である理由

劣化が進んだ空き家では、売却がしにくい・賃貸物件として活用しにくい・特定空家に指定されてしまうといったデメリットが発生しやすくなります。
こうしたデメリットは、適切な管理によって発生を回避することが可能です。
いったん劣化が進んだ空き家を元の状態に戻すには、高額なコストと工事のための長い時間が必要です。
劣化する前に管理をおこなっておけば、こうしたコスト・時間はかかりません。
空き家を有利に売却したい場合はもちろんのこと、コストを抑えて活用したり安全な状態を維持したりしたい場合には、日ごろからの管理が重要です。

自分で空き家を管理するコツ

所有する空き家が比較的近場にある場合、自分で定期的な管理をおこなうのがおすすめです。
基本的には、最低でも1か月に1回は現地を訪れて、空気の入れ替えと室内外の清掃をおこないましょう。
また、給排水管の正常な状態を維持するために、定期的に水道を使用することも空き家管理のポイントです。
さらに、室内天井付近の壁などをチェックし、雨漏りの跡がないかについてもチェックしましょう。
雨漏りが疑われる場合には、早めに修理を依頼することをおすすめします。
このほかに、害虫・害獣から空き家を守るためには、適切な清掃とともに忌避剤の散布が有効です。
シロアリ被害が心配な場合には、防蟻工事をおこなうことを検討してみてください。

自分で空き家の管理ができない場合

空き家から離れた場所に住んでいる方や、仕事などで忙しく管理の時間が確保できない方は、空き家の管理を業者に依頼するのがおすすめです。
業者が提供する空き家の管理は、月額制であることがほとんどです。
毎月1万円程度で室内外の清掃と報告をおこなってもらえるため、自分で管理できなくても管理と状況の把握ができます。
一定のコストはかかりますが、空き家を放置し劣化した場合の修繕費用に比べて安価で現状維持ができます。

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まとめ

空き家で劣化が進みやすいのは、換気不足や雨漏りなどが原因です。
空き家の劣化が進んでしまうと、売却しにくくなったり活用しにくくなったりするなどのデメリットが発生します。
空き家の劣化を防ぐには、定期的に現地を訪れて管理をおこなうほか、業者に管理を依頼するのがおすすめです。