リースバックのトラブルについて！注意点や回避策も解説

リースバックは、所有権を売却しても住み続けながら住宅ローンの負担を軽減できる便利な仕組みです。
しかし、その利便性の一方で、特有のトラブルが発生するリスクもある点に注意が必要です。
事前に注意点やトラブル事例を把握することで、安心してリースバックを活用できます。
この記事では、リースバックの基本的な注意点やトラブル事例、そして回避策について解説します。

リースバックの注意点について

リースバックは、自宅を売却して資金を得ながらも、賃貸契約を結ぶことでそのまま住み続けられる仕組みです。
しかし、この方法にはいくつかの注意点が存在します。
まずは、「買取価格」「買戻価格」「賃貸期間」の3点について注意点を詳しく解説します。

買取価格

リースバックの買取価格は、市場価格より低めになる傾向があります。
たとえば、市場価格が3,000万円の物件でも、1,800万円から2,000万円程度での買取となる場合があります。
この差額は、売主にとって予想外の資金不足を招きやすいため、事前に査定を比較して納得のいく価格を確認することが大切です。
また、物件の状態や立地、築年数などによって査定額は変動し、業者ごとに基準が異なります。
売却前に可能な範囲で修繕をおこなうなど、物件価値を高める工夫も必要です。
なお、地方物件では市場流通が少なく査定額にばらつきが出やすいため、多方面から評価を受けて判断することが大切です。
とくに、築年数が経過している場合は、修繕履歴や耐震性の有無など細部の評価が買取額に大きく影響します。

買戻価格

リースバックでは、将来的に自宅を買い戻すオプションが設定される場合があります。
しかし、買戻価格は売却時より高額になりがちで、売却価格の10%～30%増しが相場といわれています。
買戻しを検討している場合は、契約時に条件を明確に取り決めることが重要です。
期限内に資金を用意できないと買戻しが難しくなるケースもあるため、事前に金融機関と相談しておくと安心です。
買い戻しを検討する際は、買戻し時期の景気動向も見据えておくと、将来的な資金計画が立てやすくなります。
金利が上昇傾向にある場合、融資を受けるコストが高くなるため、買い戻しのタイミングが限られる可能性があります。

賃貸期間

リースバック後の賃貸期間にも、注意が必要です。
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、リースバックでは定期借家契約が多く採用されます。
契約期間が満了すると更新がなく、再契約時に家賃の値上げなどが提示されるリスクがあります。
最悪の場合、再契約が認められず退去となることもあるため、契約前に期間や更新条件を十分に確認しておくことが大切です。
定期借家契約を選択する場合、契約期間が満了した時点で退去を求められる可能性が高いことを意識しましょう。
ただし普通借家契約でも、家賃の増額を求められる場合は長期的な居住計画に影響が及ぶため、事前に交渉の余地を探ることが大切です。

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リースバックでよく起きるトラブル事例

リースバックは、自宅を売却して資金を得つつ、引き続きその家に住み続けられる仕組みです。
しかし、契約内容や業者選びによっては、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
ここでは、主に「家賃」「買い戻し」「勝手に売却」に関するトラブル事例を解説します。

家賃

リースバック契約後の家賃が高めに設定され、家計の負担が増大するケースは少なくありません。
家賃は買取価格の一定利回りを基準に決定されるため、地域の賃貸相場よりも高くなる場合があります。
想定外の出費が続くと支払いが困難になり、退去を余儀なくされるリスクもあるため、契約前に算出方法や支払い計画を十分に確認することが大切です。
家賃が地域相場より高額になりやすい理由には、リースバック業者が一定の利回りを確保する必要がある点が挙げられます。
また、固定資産税や保険料などの諸経費も家賃に反映されることが多く、結果的に家計への負担が増大しやすい傾向があります。

買い戻し

自宅を買い戻せるオプションはリースバックの魅力ですが、実際に買い戻しができない、あるいは高額な価格を提示される事例も報告されています。
とくに、売却時に買い戻し条件を明確にしないまま契約すると、後から不利な条件を提示される可能性があります。
契約前に買い戻しの条件や費用を取り決め、書面で確認しておきましょう。
買い戻しを実現するには、銀行などの金融機関から再度融資を受ける場合が多いため、信用情報や返済能力が厳しく審査される点に注意が必要です。
さらに、過去の返済履歴に難点がある場合は、融資審査が厳格化されるため早めの確認が肝心です。

勝手に売却

リースバック契約後は業者に所有権が移るため、業者が第三者に物件を転売してしまうリスクがあります。
転売先の所有者から退去を求められる例や、業者が倒産して競売にかけられるケースもあり、トラブルに発展することがあります。
契約書で賃貸借契約の継続が保護されているか、業者の信用度は十分かを確認することが重要です。
リースバック後に業者が物件を転売することは法律上問題ありませんが、新たな所有者との関係によっては賃貸契約の継続が認められない恐れがあります。
また、業者の財務状況が不安定な場合は倒産リスクがあり、物件が競売にかけられる可能性もあります。

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リースバックでよく起きるトラブルを回避する対策

リースバックは、自宅を売却して資金を得つつ住み続けられる反面、契約内容によってはトラブルに発展する可能性があります。
ここでは、それらを防ぐための対策を「契約書」「適正価格」「家賃」の3つの観点から解説します。

契約書

リースバックでは、不動産売買契約書と賃貸借契約書の2種類を交わします。
これらには物件の売却価格、賃料、契約期間、買戻し特約の有無などが詳しく記載されます。
内容をよく理解せず署名すると、不利な条件が後で判明してトラブルに発展するリスクが考えられるでしょう。
買戻し特約や契約更新の有無などをしっかり確認し、疑問点は専門家に相談してください。
契約書には多くの専門用語が並ぶため、内容を十分に理解せずに署名捺印すると、後から不利な条件に気づいても修正が難しくなる恐れがあります。
重要事項説明では特約の有無だけでなく、家賃や管理費の支払い方法など細部の取り決めも確認が不可欠です。

適正価格

リースバックの買取価格は、市場価格の70%～90%程度になることが一般的といわれています。
ただし、立地や築年数、物件の状態などで査定額は変動し、業者によっても評価が異なる場合があります。
信頼できる業者から査定を受け、過度に安い査定ではないかを見極めることが大切です。
築年数やリフォーム歴、周辺相場などを事前に整理しておくと、査定の精度向上につながりやすくなります。

家賃

リースバック後の家賃は、買取価格や利回りで算出されるため、相場より高くなる場合があります。
契約期間中に家賃が増額される特約があると、将来の負担が大きくなるリスクも否定できません。
契約時に増額の条件や上限などを確認し、支払い計画をしっかり立てることで、トラブルの発生を抑えられます。
リースバックを検討する際は、これらの対策を踏まえて契約内容を検証し、専門家からのアドバイスも活用しましょう。
契約時に設定される家賃の増額特約は、将来的に家賃負担が大きくなりすぎないか見極めるうえで非常に重要です。
実際に増額幅が明確でない場合、予想外の家賃上昇が起こる恐れがあるため、賃料改定の条件を細かく確認しておきましょう。

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まとめ

リースバックは、資金調達の手段として利用価値が高い一方で、注意点を理解することが重要です。
トラブル事例を事前に把握し、適切な回避策を講じることで安全に利用できます。
契約内容や価格の妥当性を確認し、信頼性の高い業者を選ぶことが成功の鍵です。