リースバックの契約書について！売買内容や特約のポイントも解説

リースバックは、自宅を売却しても住み続けられる便利な仕組みとして注目されています。
契約には売買契約書と賃貸借契約書が含まれ、それぞれ重要な記載事項があります。
正しい内容を理解すれば、契約時のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
この記事では、リースバック契約書の主な内容と特約のポイントを解説します。

リースバックの売買契約書の記載内容について

リースバックでは、売買契約書にいくつか重要事項が記載されています。
これらを正しく理解し、確認することが安心して取引を進める第一歩です。

売買価格

リースバックの売買契約で、とくに重要なのが「売買価格」です。
これは、リースバック事業者が支払う金額のことを指し、物件の立地や築年数、市場価値などを総合的に評価して決定されます。
一般的には、市場価格の70%から80%程度になることが多いといわれます。
なお、売買価格が算出される際には、周辺エリアの売却事例や公示地価などの公的なデータが参考にされることも少なくありません。
価格査定の根拠が曖昧な場合、契約後に不安を抱える原因となるため、算定方法や理由を具体的に質問しておくと、より納得感が得られるでしょう。

決済日

「決済日」は、売買代金の支払いと物件の引き渡しがおこなわれる重要な日です。
この日に売主は資金を受け取り、物件の所有権がリースバック事業者に移転します。
急な資金需要がある場合は早めの決済日を、引っ越し準備が必要な場合は余裕を持った日程を、設定するとよいでしょう。
決済日が決まったら、事前に必要な書類や資金を準備し、リースバック事業者と連携してスムーズに進めることが大切です。
また、決済日は買主と売主の双方にとって資金計画や手続きの節目となるため、あらかじめ融資の有無や金融機関の営業日なども考慮する必要があります。
手続きを円滑におこなうためには、事前に必要書類をリスト化し、余裕をもって準備を進めることが大切です。
とくに、ローン利用時は書類が増えるため、金融機関へは早めに連絡すると安心です。

買い戻し

リースバックでは、「買い戻し」のオプションを設定する場合があります。
これは一度売却した自宅を将来的に再取得することで、契約書に買い戻しが可能な期間や価格、条件などを特約として明記します。
一般的には、買い戻し価格は売却価格の110%から130%程度に設定されることが多いです。
買い戻し期間を設ける場合は、その間に資金を準備できるかどうか検討し、契約前にリースバック事業者と十分に協議して条件を確認しておきましょう。
買い戻しオプションは、必ずしもすべてのリースバック事業者が設定しているわけではないため、導入事例の少ない事業者の場合は慎重に検討する必要があります。
さらに、買い戻し時の資金調達方法等によっては、再度ローン審査が必要となるケースが多々あるため、金融機関との事前協議もおこない、実現可能性を見極めておくことが重要です。

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リースバックの賃貸借契約書の記載内容

リースバックを利用する際、賃貸借契約書の内容は非常に重要です。
とくに、契約形態によって住み続けられる期間や条件が変わるため、以下では「普通借家契約」と「定期借家契約」についてご紹介します。

普通借家契約

普通借家契約は契約期間が1年以上で設定され、満了後も借主の希望により契約が更新される形態です。
貸主からの解約や、更新拒否には正当な事由が必要で、借主の居住権が強く保護されます。
リースバックで長期間住み続けたい方には、適した契約形態です。
一方で、この契約では貸主側から解約が難しいため、リースバック事業者がこの契約形態を採用しない場合もあります。
そのため、契約前に事業者の方針を確認しましょう。
普通借家契約では契約期間が1年以上になるのが通例ですが、間取りや環境の変化に合わせて長期的に住み替えを視野に入れる方も多く、契約更新時の条件についても十分にチェックしておくことが欠かせません。
貸主側がリースバック物件を用途に転用したい場合でも、正当事由を満たさなければ解約は難しいことを理解しておきましょう。

定期借家契約

定期借家契約は契約期間が満了すると終了し、更新がなく再契約には貸主と借主双方の合意が必要です。
リースバックでは2年や3年など一定期間を設定するケースが多く、期間終了後に再契約が認められない場合、退去しなければならない可能性があります。
また、物件の活用計画が立てやすい点から、貸主側の判断で家賃を相場より低めに設定することもありますが、必ずしも安くなるとは限りません。
長く住みたい場合は、契約前に再契約条件を確認しておきましょう。
定期借家契約では、契約期間満了後の更新がないため、長く住みたいと考える方にとっては不安要素になりがちです。
しかし、事前に再契約の可能性や必要条件を貸主と協議しておくことで、柔軟に対応してもらえる場合もあります。
家賃低め設定を期待して契約しても、市場相場の変動と将来に値上げリスクがある点にも注意が必要です。

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リースバックの契約にはさまざまな特約がある！

リースバック契約には、買い戻し、中途解約、禁止事項など多様な特約が含まれます。
これらを正しく理解することが重要です。

買い戻し

先述したように、買い戻し特約とは、売却した自宅を一定期間内に再取得できる権利のことです。
一般的に買い戻し期間は最長で10年とされ、契約書に明記しておくことで第三者への転売時も権利を主張しやすくなります。
ただし、転売先が買い戻しに応じない場合もあるため、買い戻し特約の内容や期間を契約時に十分確認することが大切です。
買い戻し特約を設定する際は、売却後のライフプランを踏まえておこなう必要があります。
とくに、家族構成や収入状況が変化することも想定したうえで買い戻し価格や期間を検討し、ライフプランの変動にも対応できるか検証しながら、第三者への転売時に特約が確実に保護されるかどうかも事前に確認することが求められます。

中途解約

リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、中途解約の可否は契約形態や特約により異なります。
普通借家契約は解約予告期間を守れば解約できる場合が多い一方、定期借家契約は原則として契約期間中の解約は認められません。
ただし、特約を設ければ転勤や長期入院などやむを得ない事情に限り解約を認める場合があります。
契約前に、中途解約に関する取り決めを確認することが重要です。
中途解約を検討する場合、普通借家契約と定期借家契約で対応が大きく異なります。
普通借家契約では比較的解約できる一方、貸主の同意がなければ成立しないケースある点に注意が必要です。
一方で、定期借家契約では基本的に中途解約が認められないため、やむを得ない理由が想定される方は、契約前にその可否をしっかり確認しましょう。

禁止事項

リースバック物件では、所有者が変わるため「禁止事項」が設けられていることがあります。
ペット飼育やリフォーム、第三者への転貸などが代表例です。
これらに違反すると、契約解除や違約金が発生する可能性があります。
事前に禁止事項を確認し、自身の生活スタイルと合うかどうかを見極めましょう。
禁止事項の具体的な内容は契約ごとに異なるため、想定外の制限に後から気づくと大きなトラブルになりかねません。
リフォームを希望する場合は、貸主の事前許可が必要となることが一般的です。
さらに、ペット飼育楽器演奏など、生活スタイルに直結する行為についても、どの程度まで許容されるのか契約前に確認しておくと安心です。

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まとめ

リースバックを利用する際は、売買契約書と賃貸借契約書の内容を正確に確認することが重要です。
売買価格や契約形態、特約の詳細を慎重に確認し、リスクを最小限に抑えましょう。
信頼できる業者と適切な契約を結ぶことで、安心してリースバックを活用できます。