不動産相続の遺留分とは？評価額が決まらないときの対処法も解説｜山科区の不動産なら共同土地（株）KYODOハウジング

不動産相続の遺留分とは？評価額が決まらないときの対処法も解説

遺産相続が発生したとき、もっとも重視されるのは故人の遺志を示す遺言書です。
しかし遺言書の中身が「親しい友人に全財産を相続させる」といった内容だったときは、残された家族は納得がいかないでしょう。
そこで今回は、遺族が請求できる「遺留分」とはなにかについて、不動産評価額の決め方や、評価額が決まらないときの対処法も交えて解説します。

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▼ 不動産相続における遺留分とはなにか
▼ 遺留分における不動産評価額の決め方とは
▼ 遺留分の不動産評価額が決まらないときの対処法
▼ まとめ

不動産相続における遺留分とはなにか

不動産などの遺産相続が発生し、誰が財産を引き継ぐのかを決めるときにもっとも重視されるのは、被相続人が残した遺言書の内容です。
しかし「友人に全財産を相続させる」「すべての財産を寄付する」といった、遺族にとっては納得できない内容の遺言書が残されるケースもあります。
そういったケースでは、被相続人の意思に関わらず、一定の範囲内で相続ができる遺留分を請求しましょう。

遺留分は法定相続人が請求できる

遺留分とは、兄弟姉妹を除く被相続人の相続人が生活を保障されるために、被相続人の意思にかかわらず、一定額の遺産を相続する権利のことです。
遺留分を有する法定相続人には、被相続人の配偶者、子ども、孫などの直系卑属、親、祖父母などの直系尊属が含まれます。
遺留分請求の対象となる財産は、相続（遺贈）によって取得する財産だけではありません。
相続開始後1年以内に生前贈与された財産や、死因贈与された財産についても、法定相続人は遺留分を請求することができます。

遺留分により請求できるのは最低限の取り分

法定相続人以外の第三者に対して遺産を相続させる旨の遺言書が残されていた場合でも、法定相続人は遺留分の請求により、不動産などの財産を相続することができます。
遺留分により請求できる財産は最低限の取り分に限られますが、たとえば「長男と次男のうち、長男だけに不動産を相続させる」といった遺言が残されていても、次男は遺留分を請求して相続することが可能です。
そのため、被相続人の遺言や生前贈与がない場合、遺留分が発生せず、遺産分割協議によって、誰がどの財産をどの割合で取得するかが決定されます。

遺留分の取得割合は被相続人との関係性により異なる

先述した通り、遺留分は法定相続人に対して最低限保証された取り分ですが、その取得割合は被相続人との関係性によって異なります。
たとえば、直系尊属のみが相続人となる場合、相続財産全体の3分の1が遺留分です。
一方、兄弟姉妹を除くそれ以外の相続人が相続人となる場合は、相続財産全体の2分の1が遺留分となります。
これらの計算を基に、遺留分を請求する権利を持つ相続人の法定相続分に応じて、最終的な取得割合が決定される仕組みです。
たとえば、配偶者と子どもが相続人となる場合、相続財産全体の2分の1のなかから、配偶者と子どもがそれぞれ4分の1ずつの財産を取得することになります。

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遺留分における不動産評価額の決め方とは

遺留分の請求時に対象となる財産に不動産が含まれるケースでは、現金のように明確な遺産分割ができません。
不動産相続で遺留分を請求するときは、不動産評価額をもとにして請求する金額を決めることが一般的です。
遺留分における不動産評価額とはどのようにして決めるのか見ていきましょう。

固定資産税評価額などを調べる

遺留分における不動産評価額を決定する際には、まず「固定資産税評価額」「路線価」「地価公示価格」「地価調査標準価格」を調べることが基本です。
固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準となる評価額で、後述する地価公示価格の約7割程度に抑えられています。
路線価は、相続税や贈与税を計算する際の基準価格で、地価公示価格の約8割程度です。
地価公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決定され、時価に近い金額が確認できることが特徴といえるでしょう。
最後に、地価調査標準価格は、都道府県知事によって公表される価格であり、不動産の評価方法は地価公示価格と同様です。

適用する不動産評価額を相続人同士で話し合って決める

不動産評価額には、先述した4つの種類があり、それぞれ計算方法や時価との誤差が異なります。
また、不動産鑑定士が算出した不動産鑑定評価額を用いて、適用する不動産評価額を決めることも可能です。
法的には、どの種類の不動産評価額を適用しても問題はありませんが、適用する不動産評価額は相続人間での話し合いで決定しなければなりません。
相続人全員の承認を得なければ、不動産評価額を確定できないため、必要に応じて不動産会社などの専門家から助言を受けると良いでしょう。

相続が発生した時点での評価額で計算する

どの種類の不動産評価額を適用するかが決まったら、取得できる遺留分を計算します。
遺留分の計算方法は、適用する不動産評価額に遺留分割合を当てはめて求めることが基本です。
なお、不動産評価額は常に変動しますが、遺留分の請求は相続が発生した時点での不動産評価額を基に計算します。
仮に現在の評価額が4,000万円であっても、相続発生時点での評価額が5,000万円であれば、その5,000万円を基準にして遺留分を請求することが可能です。

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遺留分の不動産評価額が決まらないときの対処法

遺留分の不動産評価額をめぐっては、相続人同士の意見が食い違い、どの評価額を適用するか決まらないこともあります。
不動産評価額が決まらないときの対処法は全部で3つです。
評価額がなかなか決まらないと焦ってしまい、相続人同士のトラブルに発展するリスクもあるため、有効な対処法を確認しておきましょう。

対処法①不動産鑑定士に鑑定を依頼する

適用する不動産評価額を巡って相続人間で意見が食い違い、決定が難しい場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することを検討しましょう。
依頼料として30万円〜40万円程度の費用が発生しますが、専門家による公平な評価がおこなわれるため、すべての相続人が納得しやすい評価額を見つけやすくなります。
ただし、不動産鑑定士には法的な権限はないため、鑑定結果に納得できない相続人がいる場合は、評価額を確定することができません。
その場合、後述のように裁判所への申し立てによって解決を図ることになりますが、裁判においても不動産鑑定士による評価額は重要視されるため、依頼が無駄になることはないでしょう。

対処法②裁判所に申し立てをおこなう

相続人間の話し合いで不動産評価額が決まらない場合は、裁判所に申し立てをおこない、調停や訴訟をおこなうことになります。
調停で決着がつかない場合は裁判を起こし、裁判の判決には法的な効力が伴うため、納得できない相続人がいたとしても従わざるを得ません。
調停は相手方の住所を管轄する家庭裁判所で、裁判は相手方の住所を管轄する家庭裁判所または地方裁判所でおこないます。

対処法③不動産相続に強い弁護士に相談する

裁判を避けて遺留分を請求したい場合は、弁護士への相談をおすすめします。
遺留分を請求できるのは相続開始から1年以内であるため、適用する評価額が決まらない場合は、できるだけ早く相談することが重要です。
弁護士は相続に関連する業務の代行もおこなっており、不動産や遺留分に関するあらゆる相談を受けられるため、依頼するメリットがあります。

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