不動産売却の登記手続きは？必要書類や費用負担のポイントを解説

不動産を売却する際、必要な登記手続きや費用について知ることが重要です。
正確な登記をおこなうことで、取引をスムーズに進める基盤を整えることができます。
また、登記に必要な費用や書類を事前に把握し、適切に準備することが成功の鍵となります。
この記事では、不動産売却における登記手続きの種類や費用、必要書類について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で必要な不動産登記の種類

不動産を売却する際には、さまざまな登記手続きが必要となります。
これらの手続きは、不動産の物理的状況や権利関係を明確にし、円滑な取引を進めるために欠かせません。
とくに重要なのは「表題登記」と「権利登記」です。
古い建物を増改築したまま放置している場合、図面との相違点を確認するために余分な調査が必要となり、売却時の手間が増します。
正しい登記情報を把握しておくことで、手続きの見通しを立てやすくなり、売主と買主の双方に安心感を提供できます。

表題登記とは？

表題登記は、不動産の基本的な情報を公的に記録する手続きです。
具体的には、土地や建物の所在地、面積、構造などの物理的状況を登記簿に登録します。
新築の建物を取得した際には、この表題登記をおこなうことが法律で義務付けられています。
たとえば、新たに住宅を建築した場合、その所在地や床面積、構造などを正確に登記することで、第三者に対してその不動産の状況を明確に示すことが可能です。
とくに、屋根の形状や建物の一部解体などがおこなわれている場合は、登記簿と現況の差異が大きくなることがあります。
このような相違を早期に修正しておかなければ、売却交渉が長引く原因にもなりかねません。
中古住宅を購入した際にも、増築や改築をおこなう場合は、正確な表題登記が必要とされるケースがあります。
売却時に建物の構造や用途が登記と合致しないと、契約手続きが複雑化しやすいため、最新の情報に更新しておくことが重要です。

権利登記とは？

権利登記は、不動産に関する所有権や抵当権などの権利関係を公的に記録する手続きです。
売却時には、所有権移転登記が必要です。
この手続きをおこなうことで、買主は法的に正式な所有者として認められます。
また、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関は融資の担保として抵当権を設定します。
この抵当権設定登記をおこなうことで、金融機関の権利が記録される仕組みです。
ローンを完済した際には、抵当権抹消登記をおこなわなくてはなりません。
権利登記を適切におこなうことで、不動産の所有権や担保権が明確になり、第三者とのトラブルを未然に防ぐことができます。
また、相続登記が未了のケースでは、売却手続きに当事者以外の親族の同意や書類が必要となる場合があり、事前の確認が欠かせません。
古い相続関係では、戸籍の収集が複雑化しやすいため、早めに状況を洗い出すことが大切です。
とりわけ、抵当権が設定されている状態で新たな買主と売却契約を進める場合、抹消の段取りを誤ると決済日が遅延することがあります。
金融機関とのやり取りを含めた計画的な権利登記は、安全で円滑な売買取引に欠かせない要素といえます。

▼この記事も読まれています
不動産売却後に税務署から届く「お尋ね」と呼ばれるハガキとは？

不動産売却で発生する登記費用の相場と費用負担について

不動産を売却する際には、登記手続きにかかる費用が発生します。
これらの費用は、売主と買主両方に関係し、取引の円滑な進行において重要です。
以下では、登記費用の相場とその負担について解説します。
まず、不動産の種類によって、評価額が大きく異なる点に注意が必要です。
とくに、評価額が高いほど登録免許税の負担も増えるため、費用を正確に見積もって資金計画を立てなくてはなりません。
また、所在地によって評価額が変動しやすいケースもあるため、あらかじめ自治体で確認しておくと良いでしょう。

相場

不動産売却時に必要な登記手続きには、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」があります。
所有権移転登記は、売主から買主へ所有権を正式に移転する手続きです。
抵当権抹消登記は、売主が設定した抵当権を解除するための手続きです。
所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士手数料から構成されます。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して一定の税率を掛けて算出可能です。
たとえば、評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は20万円となります。
司法書士手数料は、一般的に3万円から5万円程度が相場です。
物件の種類や取引の複雑さによっては、これ以上の費用がかかることもあります。
抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税が1,000円です。
そして、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、合計で2,000円となります。
司法書士手数料は1万円から1.5万円程度です。
なお、近年ではオンラインで物件の概算評価額を調べられるサービスも増えており、ある程度の目安を把握できます。
しかし、登録免許税は、実際の固定資産税評価額を基に算出されるため、大まかな試算として認識しておきましょう。

負担

登記費用の負担については、一般的には所有権移転登記にかかる費用は買主が、抵当権抹消登記にかかる費用は売主が負担します。
これらの費用負担の取り決めは、売買契約書に明記されることが多いため、契約締結時にはしっかりと確認することが重要です。
また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関との間で抵当権設定登記が必要となり、通常は買主がその費用を負担します。
売買契約書の条文で、費用負担の区分が明確に記されていない場合は、後から想定外の支出が発生する可能性もあるため注意が必要です。
たとえば、司法書士や不動産会社を通じて、早めに負担区分を話し合っておくと、支払いトラブルを防ぎやすくなります。

▼この記事も読まれています
井戸がある土地を売却する際の適切な対応や売主の責任について解説！

不動産売却の登記で必要な書類について

不動産を売却する際には、登記手続きに必要な書類がいくつかあります。
とくに重要な書類としては、住民票と戸籍謄本です。
以下では、これらの書類の役割や取得方法について解説します。

住民票

住民票は、個人の住所や氏名、生年月日などを公的に証明する書類です。
不動産売却時の登記手続きでは、所有権移転登記の際に買主の現住所を証明するために必要です。
また、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合には、住民票の除票や戸籍の附票が求められることもあります。
住民票は、市区町村の役所で取得でき、手数料は300円から500円程度です。
申請時には本人確認書類が必要となります。
また、マイナンバーの記載がないものを選択することが一般的です。

戸籍謄本

戸籍謄本は、個人の出生や婚姻、死亡などの身分関係を詳細に記録した公的書類です。
不動産売却時の登記手続きでは、相続による売却の場合に、相続人であることを証明するために必要です。
これにより、正当な相続人であることを公的に示すことができます。
戸籍謄本は、本籍地の市区町村役場で取得でき、手数料は450円から750円程度です。
申請時には本人確認書類が必要であり、郵送での請求も可能です。
とりわけ、相続が絡む場合は被相続人との続柄が戸籍上できちんと確認できないと、想定外の相続人が出現するリスクも否定できません。
各地に本籍が点在しているケースでは、取り寄せに時間を要することから、事前に戸籍の所在を整理しておくとスムーズです。

▼この記事も読まれています
不動産売却で必要になる登記の種類・費用・書類について解説！

まとめ

不動産売却においては、表題や権利の登記を正確におこなうことが、円滑な取引のために欠かせません。
登記費用の相場を把握し、費用負担を明確にしたうえで手続きを進めることが重要です。
この記事を参考に、住民票や戸籍謄本などの必要書類を準備し、スムーズな登記手続きを目指しましょう。