離婚をきっかけに不動産を売却する際には、押さえておきたい注意点が数多くあるのではないでしょうか。
売却のタイミングやオーバーローンの処理など、解決すべき課題に適切に対応することが求められます。
さらに、媒介契約の選び方によって売却活動の進み具合が大きく変わることもあります。
この記事では、離婚時の不動産売却に関するポイントや注意点について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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離婚時の不動産売却の注意点「タイミング」について
離婚をきっかけに不動産を売却する際には、タイミングに注意しなければなりません。
離婚後
離婚後に不動産を売却する場合、まず確認すべきはその不動産が「共有財産」か「特有財産」かです。
婚姻期間中に夫婦が共同で購入した不動産は共有財産とみなされることが多いですが、購入資金の出所や登記名義によって状況が異なる場合があります。
たとえば、一方の名義で購入し、その資金が独身時代の貯蓄から出ている場合は、特有財産として扱われることがあります。
なお、購入時に頭金として使用した資金や、リフォーム費用の負担割合なども判断基準に含まれます。
そのため、ローン契約時の名義や支払い実績を確認することで、特有財産か共有財産かの判断に役立つでしょう。
また、離婚後の売却では、住宅ローンの名義をどちらが引き継ぐかを確認するのも大切です。
金融機関によっては、名義変更が認められない場合があるため、事前に相談しておきましょう。
共有財産と認定される場合、離婚後に売却をおこなう際は、売却利益をどのように分配するかの取り決めが重要です。
不動産の市場価値を査定し、売却額を正確に把握することが求められます。
また、ローン残高が残っている場合、売却益だけで返済できるかどうかも考慮する必要があります。
さらに、離婚後に売却することで、感情的な負担が軽減されるという利点があります。
離婚成立後であれば、法律上の手続きが完了しているため、共有者間の意思決定がスムーズになるケースも多いです。
財産分与
財産分与の観点からも、不動産売却のタイミングは重要です。
財産分与とは、婚姻中に築いた共有財産を公平に分配する制度であり、不動産が共有財産の場合は売却益を分ける方法がよく選ばれます。
この方法であれば、現金という形で利益を分配できるため、明確で公平な手続きが可能です。
とくに、夫婦共有の不動産を売却して得た利益は、正確な評価額を算定することが公平性を保つ鍵になります。
専門家に依頼すれば、不動産の評価額算出でトラブルを回避しやすくなるでしょう。
ただし、不動産を売却せずに一方が住み続ける場合は、他方に適切な補償をおこなう必要があります。
その際は不動産の専門家に依頼し、居住する側と住まない側が納得できる額を算出することが大切です。
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離婚時の不動産売却の注意点「オーバーローン」について
離婚に際して、住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態は、財産分与や生活再建において大きな課題となります。
以下では、オーバーローンに関する注意点を詳しく解説いたします。
残債
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の市場価値を上回る状態を指します。
この場合、売却してもローンを完済できず、負債が残ります。
たとえば、残高が3,000万円で市場価値が2,500万円の場合は500万円の負債が残り、その扱いを夫婦間で協議する必要があるでしょう。
また、オーバーローンの不動産は財産分与の際に負の資産として扱われるため、負債の分担方法や今後の返済計画を明確に取り決めることが大切です。
たとえば、金融機関によっては追加融資を検討してくれるケースもあり、条件次第では月々の返済計画を緩和できる場合があります。
ただし、審査もあるため、なるべく早く相談することをおすすめします。
任意売却
オーバーローンの不動産を売却する方法の一つに、「任意売却」があります。
これは、債権者である金融機関の同意を得て、市場価格で売却する手続きで、競売より高い価格で売却できる可能性があります。
任意売却を進めるには、まず金融機関に相談し、同意を得ることが必要です。
その後、不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探します。
売却後に残った債務は、金融機関と再度協議し、返済計画を立てます。
さらに、任意売却には実績豊富な不動産会社と連携することが欠かせません。
専門の担当者がいる会社は、債権者との交渉ノウハウを持ち、より円滑に話を進められる可能性があります。
ただし、任意売却は時間がかかる場合や、価格が希望通りにならない場合もあります。
また、金融機関の同意が得られない場合もあるため、早めの相談が大切です。
離婚時のオーバーローン問題は、感情的にも経済的にも大きな負担です。
そのため、専門家の助言を仰ぎ、適切な対応を検討することが求められます。
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離婚時の不動産売却の注意点「媒介契約」の選び方
離婚に伴い不動産の売却を検討する際、媒介契約の選択は重要なポイントです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があり、それぞれ特徴や制約が異なります。
以下では、各媒介契約の特徴と選び方を解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができ、売主自身が直接買主を見つけることも許されています。
専任性がないため、広範囲に販売活動を依頼でき、多くの買主候補にアプローチしやすい利点があります。
ただし、各社の活動が重複し、情報管理が煩雑になる場合もあるため注意が必要です。
また、一般媒介契約では不動産会社への報告義務や指定流通機構（レインズ）への登録義務がありません。
そのため、売主自身が積極的に連絡を取り合い、進捗を確認する姿勢が求められます。
一方で、得意分野が異なる複数社に依頼できるメリットを最大限に活かすには、各社との連絡を怠らないことが大切です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、一つの不動産会社とだけ契約を結びますが、売主自身が直接買主を見つけることは可能です。
契約締結後7日以内のレインズへの登録義務や、2週間に一度以上の販売活動報告義務があるため、活動状況を把握しやすい利点があります。
地方の一戸建てなど、買主を見つけるのに時間がかかりそうな物件では、不動産会社がより熱心に動いてくれることが期待できます。
ただし、他の不動産会社と重複契約はできないため、依頼する不動産会社の選定が重要です。
信頼できる会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できるでしょう。
レインズへの登録が義務付けられていることで、物件情報が広く共有されやすい点も大きなメリットとなります。
なお、媒介契約書には報酬額や契約期間などの具体的な条件が明記されます。
疑問点があれば、契約前にしっかり確認し、不利な条件が含まれていないか検討することが大切です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ依頼し、売主が自力で買主を見つけることも禁止されます。
契約締結後5日以内のレインズへの登録義務や、1週間に一度以上の報告義務など、最も厳格な契約形態です。
売却を急ぐ場合や、販売活動を一任したい場合に向いていますが、全てを不動産会社に頼るため、依頼先の選定が重要になります。
この契約形態では不動産会社が一手に情報を管理するため、戦略的に売り出し価格や広告展開を調整しやすい利点があります。
スピーディーな売却を目指す場合は、積極的に相談して方針を固めましょう。
ただし、自力で買主を見つけられないため、契約前には提案力や販売実績をよく確認し、信頼できる会社か見極める必要があります。
離婚時の不動産売却では、夫婦間の合意形成や手続きの円滑化が求められます。
媒介契約を選ぶ際には、物件の特性や売却の緊急度、信頼できる不動産会社の存在などを総合的に考慮することが大切です。
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まとめ
離婚時の不動産売却では、タイミングの見極めや財産分与の調整が重要です。
オーバーローンがある場合は、任意売却を検討し、状況に合わせた対応をおこないましょう。
この記事を参考に、媒介契約の形式を選び、スムーズな売却を目指してください。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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