土地活用で知っておきたい「工業地域」とは？メリットや活用方法を解説！

建築基準法では、用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物が分けられています。
もし、工業地域で土地活用を検討しているなら、その土地の特性を把握しておく必要があるでしょう。
そこで今回は、工業地域とは何か、土地活用をおこなうメリット・デメリットやおすすめの活用方法を解説します。

土地活用で知っておきたい「工業地域」とは

工業地域とは、都市計画法により、工業利便の向上を目的としている地域です。
輸送手段や工業用水の確保に便利な地域が指定されるため、湾岸地域・河川敷・高速自動車道近くの土地に多く見られます。
よく似た用途地域に「準工業地域」がありますが、それとの違いは以下のとおりです。

工業地域と準工業地域の制限内容

まず、準工業地域とは、住宅や店舗・軽工業の工場が建てられる用途地域を指します。
工業系のなかでは、建てられる建物の種類が多く、利便性やコストパフォーマンスに優れているのが特徴です。
準工業地域で制限される建物には、火災の危険や健康への有害度が高い工場などが挙げられます。
一方、工業地域では、学校や病院の建築が不可能です。
また、商業地域と比べて、高さのある建物が建てられないため、ビルなどの建築は困難でしょう。
そして、建ぺい率も50%や60%となっており、広い工場を建てるには、広い土地を用意しなければなりません。

工業地域で建てられるものとは

工業地域では、どんな種類の工場でも建築可能です。
建てられるものとして、以下の建築物が挙げられます。

●共同住宅
●兼用住宅
●事務所
●倉庫業倉庫
●建築物附属車庫

なお、工業地域では、環境を悪化させるおそれがある工場や、危険物の貯蔵・処理の量が多い施設の建設が認められています。
住宅・アパートの建設も可能となっているため、大規模マンションや一戸建て住宅の分譲で活用されていることも特徴です。
注意点として、工場特有の騒音や大気汚染の問題を抱えていることを押さえておかなければなりません。
住む環境として適していない可能性があるので、土地活用時には慎重に判断しましょう。

▼この記事も読まれています
境界標を復元したい方へ！境界標を復元する方法と費用をご説明します

工業地域で土地活用をおこなうメリット・デメリット

工業地域で土地活用をおこなうときは、事前にメリット・デメリットを把握しておく必要があります。
以下で、メリットとデメリットを2つずつ見ていきましょう。

メリット①：地価が安い

工業地域は、地価が安いのがメリットです。
賃貸物件として土地活用しても需要が高く、借主が見つかりやすい傾向にあります。
建築制限も緩和されているため、あらゆる建物を建築できるでしょう。
土地活用の幅を広げたい方に、工業地域は向いています。
将来的な売却もしやすく、早期売却が期待できるはずです。
使わない土地を所有しているときは、売却を検討するのも一つの手段でしょう。

メリット②：再開発が盛んにおこなわれている

工業地域のメリットとして、再開発が盛んなことが挙げられます。
工業地域は工業地帯の活性化を目的とした地域ですが、近年では工場跡地などに、住宅・高層マンションや大型商業施設の建設が進んでいるのも特徴です。
工場だけでなく、住居や商業施設とも共存する街づくりが進められているため、利便性は高いといえるでしょう。
また、工場が近くにある地域となっているので、雇用も多い特徴があります。
工場や事務所などを経営しやすい立地であり、多方面に土地活用がおこなえるはずです。
さらに、高層マンションは、工業地域に建っているケースが多く、高所得者のニーズが高まっています。
このように、土地活用に迷ったら、工業や事務所経営のほか、マンション運用も検討してみると良いでしょう。

デメリット①：住居系地域ほど住環境が良くない

工業地域のデメリットは、住環境が悪いことです。
また、工場から排出される危険物や有害物質を浴びてしまう可能性があるため、居住には向いていません。
ほかにも、光害の影響を受けやすく、健康被害につながるおそれがあります。
工業地域で土地活用を検討しているなら、事前に周辺環境を確認し、あらゆるリスクを想定しておきましょう。
とくに、健康被害が生じたときは、損害賠償を請求される可能性もあるので注意が必要です。

デメリット②：近くに遊戯施設が建設される可能性が高い

工業地域では、治安悪化が問題視されます。
近くに遊戯施設が建設されると、騒音に悩まされるおそれもあるでしょう。
日中は、人通りが多くなる傾向にありますが、夜には人が少なくなり、治安面で不安が生じます。
近くに小中学校もないため、子育て世帯には不向きです。
このように、ターゲットが絞られるのは、工業地域の大きなデメリットに挙げられます。

▼この記事も読まれています
県境に建てた家の税金や住民登録はどの自治体の管轄？固定資産税も解説

工業地域におすすめの土地活用方法とは

工業地域におすすめの土地活用方法は、以下の3つです。
それぞれ特徴を押さえておき、実際の土地活用で役立てていきましょう。

土地活用方法①：タワーマンション経営

タワーマンション経営とは、タワーマンションを購入・建設して、入居者から家賃収入を得るビジネス方法です。
「空室リスクが低い」「資産価値が下がりにくい」などのメリットがあります。
長期的に保有すれば、売却益を得られる可能性もあり、大きな利益につながるでしょう。
デメリットは、初期費用が高額なことです。
また、管理費や修繕費が嵩むおそれもあるので、資金計画は慎重に立てなければなりません。
さらに、家賃の値上げが思うように進まない可能性もあります。
あらゆるリスクを想定したうえで、経営戦略を考えることが重要です。
工業地域でタワーマンション経営をおこなうときは、その土地の特性を把握しておくと、スムーズに戦略を立てられます。
周辺環境などの立地を考慮して、経営方針を計画していきましょう。

土地活用方法②：倉庫経営

工業地域での土地活用は、倉庫経営がおすすめです。
倉庫経営とは、空いている土地や建物を倉庫スペースとして貸し出し、賃料収入を得るビジネス方法を指します。
この方法では、アパートやマンションと比べて初期費用を安く抑えられるため、土地活用が初めてでも気軽にスタートしやすいでしょう。
さらに、維持コストも比較的安いため、ランニングコストを抑えたい方に向いています。
倉庫の種類は、屋内型と屋外型の2タイプです。
屋内型は天候に左右されにくく、屋外型は大きなものが収納できます。
それぞれメリット・デメリットがあるので、状況に合わせて検討してみましょう。

土地活用方法③：店舗経営

工業地域は、店舗の建築が可能です。
土地活用として店舗経営をおこなえば、大きな収益につながるでしょう。
選べる業種も多く、飲食店や美容院などさまざまな店舗を構えられます。
複数の店舗で同じ商品を展開すれば、仕入れコストが削減できるため、大きな利益を得られるはずです。
業種によって注意点が異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、工業地域で店舗経営をおこなうときには、面積を10,000㎡以下に設定しなければなりません。
基準を超えてしまうと建築不可となるので、注意しましょう。
また、10,000㎡超のカラオケボックスやパチンコ店などは、建築できない決まりとなっています。
建築制限は、用途地域によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

▼この記事も読まれています
土地分筆時の最低敷地面積とは？最低敷地面積の調べ方や売却法も解説！

まとめ

工業地域とは、都市計画法により、工業利便の向上を目的としている地域です。
土地活用として利用するメリットには、地価が安いことや再開発が盛んにおこなわれていることが挙げられますが、ケースによって住環境が悪い可能性があります。
工業地域におすすめの活用方法は、タワーマンション経営や倉庫・店舗経営となっているので、それぞれの状況に合わせて検討してみましょう。

KYODOハウジング メディア 担当ライター

京都市・山科区で不動産を探すならKYODOハウジングにおまかせください！弊社スタッフが親切丁寧に皆様をサポートいたします。当サイトのブログでは不動産情報の記事を中心に周辺地域に関連した情報もご提供します。

京都市山科区で不動産売却されたい方はこちら