使っていない空き家でも、所有しているだけで固定資産税や修繕費などのコストがかかります。
そんな空き家を有効に活用する方法のひとつが、トランクルームとして貸し出すことです。
今回は、空き家をトランクルームとして活用するメリットや運営時の注意点について解説します。
空き家を相続する予定のある方や空き家の活用方法にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。
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空き家を活用する前に要チェック！トランクルームの種類
トランクルームとは、物を収納するスペースを個人や企業に対して貸し出すサービスのことです。
種類はいくつかありますが、主に2つに分けられます。
ひとつはコンテナなどを屋外に設置して貸し出す「屋外型」、もうひとつは建物の中にある収納スペースを使う「屋内型」です。
トランクルームの種類：屋外型
屋外型トランクルームとは、コンテナなどを屋外に設置し、収納スペースとして個人や法人に貸し出すタイプのトランクルームです。
車をコンテナの前までつけて荷物の出し入れができるため、重い荷物や大きな荷物でも運びやすいというメリットがあります。
また、比較的自由に出入りできる点も利用者にとっては便利です。
運営を始めるには、トランクルーム運営会社からコンテナを購入またはレンタルし、設置するだけでスタートできます。
ただし、コンテナを並べて設置するためにはある程度の広さの土地が必要です。
建物がある空き家よりも、更地の状態の空き地の方が設置に適しているため、空き地の有効活用法として注目されています。
トランクルームの種類：屋内型
屋内型トランクルームとは、建物の中に収納スペースを設けて貸し出すタイプのサービスです。
設置には専用のボックスやパネルを使うため、大がかりな工事は不要で、屋外型のようにコンテナを購入・設置するコストもかかりません。
屋外型に比べて収納スペースは小さめですが、空調設備が使えるため、衣類や書籍、CDなど温度や湿度に配慮が必要なものを良い状態で保管できるのが特徴です。
なかには、ロッカータイプの収納スペースを用意しているケースもあります。
運営方法には、ご自身で事業をおこなう方法と、運営を専門業者に委託する方法があり、自分で運営すれば収益はすべて得られますが、管理の手間や空室リスクも負う必要があります。
初めての方は、まず業務委託から始めてノウハウを身につけてから独自運営に切り替えると良いでしょう。
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空き家でトランクルーム運営をおこなうメリット
空き家の活用方法にはさまざまな選択肢がありますが、トランクルーム運営はどのような方に向いているのでしょうか。
空き家をトランクルームとして活用するメリットについて解説するので、自分に合った活用方法かどうかを見極める参考にしてください。
メリット1：既存の建物を利用できる
空き家を使ってトランクルームを運営する大きなメリットは、今ある建物をそのまま活用して収入を得られることです。
新しく建物を建てると多くの費用がかかりますが、空き家を利用すればその分の出費を抑えられます。
すでに土地と建物がそろっているので、新たに物件を探したり、準備に時間をかけたりする必要もありません。
費用と手間を少なくスタートできる、初心者にもやさしい活用方法といえるでしょう。
メリット2：築年数が経過している物件でも運営できる
古い空き家でも、トランクルームとして使うことは十分可能です。
家として人に貸す場合、築年数が古いと人気がなく、借り手が見つかりにくかったり、家賃を安くしないといけなかったりします。
しかしトランクルームは人が住むわけではなく、荷物を置くだけの場所なので、建物が安全であれば築年数はあまり気にされません。
むしろ、築年数が経過しているという理由から利用料を安くしているトランクルームの方が選ばれやすいこともあります。
また、人が住まないので掃除や修理の手間も少なく、管理がかんたんなのもメリットのひとつです。
賃貸物件として利用するには古すぎる空き家を所有している場合、トランクルーム運営は魅力的な空き家活用の選択肢となるでしょう。
メリット3：周辺環境や地形の影響がない
トランクルームは荷物の保管を目的とした施設のため、日当たりや周辺の騒音といった住環境の影響をほとんど受けません。
また、形がいびつな土地や狭小地など、一般的な建物の建築に不向きな場所でも設置・運営が可能です。
このように、周辺環境の影響を受けないことも、トランクルーム運営の大きなメリットといえます。
メリット4：借地借家法が適用されない
トランクルーム事業は、居住用物件や土地賃貸とは異なり、借地借家法の適用外となります。
借地借家法が適用されると、借りる側の権利が強く守られるため、貸す側は契約を簡単に解除することができません。
しかしトランクルームはこの法律の対象外なので、契約期間や解約条件を柔軟に設定でき、オーナーにとって有利な運営が可能です。
また、利用者は荷物の出し入れが主な目的であり、居住者に比べて施設への要求やクレームが少ない傾向があります。
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空き家でトランクルーム運営をおこなう際の注意点
空き家をトランクルームとして活用することは、収益化の手段として有効ですが、運営に際しては注意すべき点がいくつか存在します。
トランクルーム運営を始めてから後悔しないためにも、事前に注意点を理解しておきましょう。
注意点1：法律上の制限がある
空き家をトランクルームとして活用する際には、建築基準法や都市計画法、倉庫業法などの関連法規を遵守する必要があります。
とくに、都市計画法で定められた用途地域によっては、トランクルームの設置が制限される場合があるため注意が必要です。
たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域では、トランクルームの設置が認められていません。
また、利用者が自ら荷物を出し入れするタイプのトランクルームは「倉庫業を営まない倉庫」として扱われ、倉庫業法の適用を受けませんが、運営形態によっては倉庫業法に基づく許可が必要となる場合があります。
空き家をトランクルームにして活用したいと思ったら、これらの法規制を事前に確認し、専門家に相談しながら進めることが大切です。
注意点2：固定資産税の節税効果が薄い
空き家をトランクルームとして事業活用する際には、固定資産税の負担増を見越した収支計画が重要です。
住宅として使用していた場合は「住宅用地特例」により固定資産税が軽減されていましたが、トランクルームは事業用資産とみなされるため、この特例が適用されず税負担が大きくなります。
運営にあたっては、固定資産税の増額分を含めたコストを精査し、それでも収益性が見込めるかどうかを綿密にシミュレーションすることが大切です。
収益モデルを構築する際は、安定した稼働率の確保や適切な料金設定など、長期的な視点で収益確保の戦略を立てましょう。
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まとめ
空き家をトランクルームとして活用することは、遊休資産から収益を生む有効な手段のひとつです。
屋内型・屋外型といった種類や運営方法を選べる柔軟性があり、築年数が古くても運営が可能など多くのメリットがあります。
ただし、法律制限があったり税負担が増えたりする可能性があるため、事前の確認や収支シミュレーションは欠かせません。
適切な準備をおこなえば、空き家を安定した収益源に変えることができるでしょう。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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