準工業地域の土地活用方法とは？メリット・デメリットも併せて解説

準工業地域のような特定の用途地域では、建築などが制限されており、土地活用の方法にも工夫が求められます。
そんな準工業地域での土地活用には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
今回は、準工業地域とは何か、準工業地域での土地活用のメリットとデメリット、準工業地域で土地活用する方法について解説します。

準工業地域とは？

準工業地域とは、土地の用途を定めた用途地域における工業系の区分のひとつです。
用途地域とは、土地の活用方法をエリアごとに定めることで、無秩序な都市化を防いで、効率良く整備できるようにしたものです。
また、用途地域には、住居系、商業系、工業系の3種類があり、さらに細かな制限ごとに区分が設けられています。

準工業地域の制限

準工業地域とは、工業系の用途地域のなかでも、住居と工場が混ざっている地域のことです。
工業系の用途地域のなかでは制限が緩く、一部の風俗施設、火災の危険性や環境への悪影響が大きい重化学工場の建設以外の制限がほとんどありません。
そのため、床面積が10,000㎡を超えるショッピングモールであっても建設が可能です。

工業地域との違い

工業地域とは、住宅の建築が可能である一方、環境に悪影響を及ぼすおそれがある工場なども建築できるエリアです。
準工業地域では、ホテルや旅館、映画館、小中高校、病院を建設できますが、工業地域ではこれらの建設が制限されています。
どちらも工業系の用途地域であり、住居も建てられますが、準工業地域がより住居寄り、工業地域が工場寄りといえるでしょう。

準工業地域に建てられるもの

準工業地域で建てられる居住用の建物は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、居住用でない部分が2分の1未満かつ50㎡以下の兼用住宅です。
また、店舗や事務所などの商業用施設やホテル、旅館などの宿泊施設も建てられます。
さらに、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場などのレジャー施設の建設も可能です。
そして、カラオケボックスや劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ、麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所などの娯楽施設も建設できます。
ほかにも、学校教育施設や図書館、巡査派出所や一定規模以下の郵便局といった公共性の高い建物も建設可能です。
ただし、工場については、危険性や環境を悪化させるおそれや危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない・少ない・やや少ない工場、自動車修理工場のみ建設できます。
また、個室付浴場や、建設できるという規定がない工場の建設はできません。

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準工業地域で土地活用するメリットとデメリット

準工業地域は規制が緩く、さまざまな土地活用の方法が考えられます。
準工業地域での土地活用には、メリットもあればデメリットもあるため、所有している土地をこのまま活用して良いかは、よく検討する必要があるでしょう。

準工業地域における土地活用のメリット

準工業地域での土地活用には、住居系の用途地域に比べ、地価が安いメリットがあります。
そのため、購入するときの価格にくわえて、毎年支払う固定資産税などの税金も安く済む可能性があります。
また、規制が緩いため、住居や店舗、工場などが混在しており、利便性が高いエリアです。
さらに、商業系の用途地域に比べると厳しい日陰制限が設けられているため、土地に対する日当たりが良い傾向にあります。
同じ価格でも住居系の用途地域よりも広い土地を取得でき、日当たりが良く利便性が高い立地での土地活用を始められるメリットがあるのです。
これらの条件は、土地活用をした後にその物件を売却するときにも、メリットになる可能性があります。
なぜなら、重化学工場がなく、軽工業の工場が多いため、環境が悪化することはなく、比較的快適な生活環境が維持されているといえるからです。

準工業地域における土地活用のデメリット

準工業地域における土地活用のデメリットは、日中騒音が発生しやすいことです。
工場が稼働している時間帯は、機械の音が響く可能性があり、居住用の物件を建てると騒音に悩まされることがあります。
また、重化学系の工場がないとはいえ、環境汚染などへの懸念がゼロとは言えません。
火薬類、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵が少ない、あるいはやや多い工場までは建設が可能です。
したがって、土壌汚染や水質汚染など、環境汚染の可能性は少なからず残ります。
危険性が高いとまではいえないものの、危険物や汚染物質を取り扱う工場を建てること自体は、可能な点に注意が必要です。
隣接する土地に何らかの工場があると、間接的に土壌汚染や水質汚染を被っている可能性もあります。
そのため、土地活用をおこなうときは、事前に土地の状態を確認しておくことが大切です。

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準工業地域での土地活用の方法

準工業地域では、ごく一部の施設を除き、広い施設を建設できるため、土地活用の方法も多岐にわたります。
環境に対して悪影響がある工場の建設は制限されているため、居住用の物件を建築するのにも向いているでしょう。

住宅を建てて貸し出す

準工業地域での土地活用には、賃貸物件になる住宅を建てて貸し出す方法があります。
工業系の用途地域のなかでも、建築に関する制限が住居系に近く、職場になりそうな工場や商業施設も近いことから住宅需要が高いエリアです。
商業地域にはない日影制限が設けられており、高い建物がないため、日当たりが良く過ごしやすい住宅になる可能性があります。
環境汚染への影響が大きい工場もないため、該当のエリアを選択して住む方が不安になりにくいです。
その一方で、工場自体は数多くある可能性が高く、騒音に関するトラブルが発生する可能性はあります。
さらに、廃棄物を処理するためのごみ焼却場があると、環境汚染がなくても敬遠されてしまい、入居率が下がるでしょう。
住居を建築しての賃貸経営は、立地から一定の入居率を見込めそうか考えてみる必要があります。

太陽光発電設備を設置する

準工業地域における土地活用の方法には、太陽光発電設備の設置が挙げられます。
太陽光発電設備を導入すれば、発電した電気を売却して利益を得られるでしょう。
準工業地域では、比較的安価に広めの土地を取得でき、日影制限により高い建物に日光を遮られにくいです。
したがって、太陽光発電設備を設置しやすい環境といえるでしょう。
ただし、マンションなどの集合施設が不足している大都市圏のような場所では、たとえ準工業地域であっても高層マンションが建てられていることがあります。
そのような場所では、日光が遮られやすく、太陽光発電設備を導入しても、十分な発電量を見込めないこともあるでしょう。
現時点では、そういったマンションがなくても将来建てられる可能性があるため、周囲の環境と開発計画について調査しておくのがおすすめです。

事務所を建設して貸し出す

賃貸経営の方法には、居住用の建物だけでなく、事務所になる建物の建設と貸し出しもあります。
準工業地域であれば、商業用の建物として事務所を建設することも可能です。
住居系の用途地域では、事務所の建設が禁止されていることもあり、住居とほかの施設が混在している準工業地域ならではの需要があります。
なかには、従業員の自宅周辺に職場となる事務所を置きたい企業や、取引先となる工場の近くに設置したい企業もあるでしょう。
そのため、規制が緩くさまざまな施設を建てられる準工業地域では、事務所の賃貸経営がおすすめです。

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まとめ

準工業地域は、工業系の用途地域のなかでも規制が緩く住宅地寄りのエリアです。
また、住居系のエリアと比べると地価が安く、規制の影響で日当たりが良いなどのメリットがありますが、騒音の可能性もあります。
そして、準工業地域での土地活用では、住宅や事務所の賃貸経営、太陽光発電設備の設置などがおすすめです。