工業専用地域の土地活用にはどんな方法がある？メリットや活用方法を解説

「使っていない土地を所有していてもったいない」と思っている方にとって、土地活用の方法はぜひ知りたいところでしょう。
土地には「用途地域」と呼ばれる区分があり、建てられる建物の種類や用途に制限があるため、その地域に適した土地活用方法を検討する必要があります。
今回は、工業専用地域における土地活用とはどのようなものか、土地活用をおこなうメリットや、土地活用の方法について解説します。

工業専用地域とは何かと工業地域との違いについて

工業専用地域において土地活用を考えるなら、まずは工業専用地域とはどのようなエリアなのかを知る必要があります。
ここからは、工業専用地域がどのようなものかを解説します。

工業専用地域とは

工業専用地域は、工業のみに使用を限定された区画で、どんな種類の工場も建てられますが、住宅を建設することはできません。
この地域に居住することはできず、工場や会社の事務所を置くことは可能でも、従業員のための寮や宿舎は作ることができない決まりとなっています。
工業専用地域は、一般的にはあまり見られないタイプの用途地域で、臨海部に広がっている重化学コンビナートなどがこれに該当します。
このエリアは、住宅地としては適していない地域であるため、人が生活することを想定していないエリアといえるでしょう。
また、建てられない建物の制限が多く、住宅やお店、学校、ホテル、病院などを建てることはできません。
工業専用地域に定められている制限には、以下のようなものがあります。

●建ぺい率
●容積率
●道路斜線制限
●隣地斜線制限

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、30％、40％、50％、60％のうち、都市計画で定める値となっています。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合で、100％、150％、200％、300％、400％のうちの都市計画で定める値です。
道路斜線制限とは、前面道路から一定距離までの高さ制限を指し、適用距離は前面道路の反対側の境界から20m、25m、30m、35mとなっており、容積率によって異なります。
高さ制限は、前面道路の反対側の境界からの距離×1.5です。
隣地斜線制限とは、隣地境界から一定高さ以上の高さ制限で、隣地境界からの距離×2.5+31mとなっており、特定行政庁指定区域は制限がありません。

工業地域との違い

工業専用地域に似ているものに「工業地域」があります。
工業専用地域と工業地域の違いは、工業専用地域では建てられない一戸建て住宅やマンション、店舗兼住宅、事務所兼住宅が、工業地域では建てられる点です。
ほかにも、工業地域では図書館、老人ホーム、店舗、飲食店が建てられます。
一方で、工業専用地域と工業地域は、基本的に住居専用地域とは隣接しないように指定されているという共通点があります。

工業専用地域に建てられるもの

工業専用地域には、すべての工場が建てられますが、工場以外では物品販売店舗や飲食店を除く、10,000㎡以下の店舗が建てられます。
ほかには、事務所、カラオケボックス、巡査派出所、一定規模以下の郵便局が建てられます。
また、神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所、老人福祉センター、児童厚生施設、自動車教習所などは建てることが可能です。
くわえて、倉庫業倉庫、自家用倉庫、畜舎、工場全般、自動車修理工場および、危険物を取り扱う施設全般が建てられます。

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工業専用地域で土地活用をおこなうメリット・デメリット

工業専用地域で土地活用を考えているなら、そのメリットだけでなく、デメリットも知っておくと効果的に活用できます。
ここからは、工業専用地域で土地活用をおこなうメリット・デメリットについて解説します。

どんな工場でも建てられる

工業専用地域で土地活用をおこなうメリットとして、工業専用地域にはどんな工場でも建てられる点があります。
危険性が大きい、または著しく環境悪化のおそれがある工場でも建てることが認められています。
他のエリアでは建てられず、工業専用地域でしか建てられない工場があるなら、工業専用地域はその特徴をメリットとして、おおいに土地活用できる可能性があるでしょう。

住むことができない

工場専用地域のデメリットとして、住宅の建設が禁止されている点があります。
工業専用地域は、13ある用途地域のなかで唯一住宅が建てられないエリアであり、人が住むことが禁止されているエリアです。
さらに、商業施設も建設できないので、基本的に工業専用地域には、このエリアで働いている方しか出入りがありません。

工場の環境による影響が大きい

工業専用地域には、どんな工場でも建てられるので、工場の環境によって左右される点はデメリットといえます。
工場からの騒音や粉じん、におい、光害などのような公害が影響を与える可能性があります。
さらに、工場に出入りするトラックなど大型車の騒音や排気ガスも、周囲に与える影響が大きいといえるでしょう。
多くの自治体は、工業専用地域を含む多くの用途地域に対して、騒音規制を定めたり、環境保全のための条例を定めたりしています。
また、工業専用地域には人が住めないため、一切の生活感がなく、無機質なイメージがある地域です。
しかし、近頃では、工場エリアの夜景を見るツアーなどがおこなわれており、工場の無機質なイメージに魅力を感じる方がいるようです。

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工業専用地域の土地活用方法

工業専用地域において土地活用をおこなうには、工業専用地域の特性を活かした活用方法をおこなうと良いでしょう。
ここからは、工業専用地域の土地活用方法について解説します。

倉庫として活用する

工業専用地域で土地活用をおこなうなら、倉庫として活用する方法があります。
工業専用地域に建てられるのは、営業用倉庫、自動車倉庫です。
規定では、3階以上または床面積の合計が300㎡を超えるものが許可されています。
なお、工業専用地域においては、物品販売を目的とした店舗や飲食店を建てることは禁止されています。
しかし、工業専用地域にある工場などで働いている方にとって、そのエリアにコンビニエンスストアや飲食店がないのは不便です。
そのため、複数の工場の従業員を対象としたコンビニエンスストアや社員食堂については、建築基準法に基づく許可制度を活用すれば、建設が認められることがあります。
コンビニエンスストアや食堂があれば、工場で働く労働者の利便性が高められるという考えから、例外的に認められている制度です。
くわえて、同じ理由で、工業専用地域には児童厚生施設を建設できるので、工業専用地域で働く方が、子どもを預けるための保育所の建設が可能です。

売却する

工業専用地域の土地活用方法には、売却するという方法があります。
工業専用地域は、工業団地などのように、計画的な整備にもとづいて指定された地域です。
そのため、個人で土地を所有している方は少なく、一般的には法人が所有しているケースが良くみられるようです。
その際、操業停止した工場跡地が残っていて、土地活用が必要となっているケースなどがあるでしょう。
そのような工業専用地域の土地活用の方法としては、事業用地として他社へ売却するという方法があります。
もし、売却先がみつからないときは、土地活用の可能性を広げるために、自治体に相談するのも良いでしょう。
それにより、用途地域が変更されて建物の用途が増える可能性や、再開発計画と関連して買収につながる可能性があります。

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まとめ

工業専用地域とは、工業のみに使用を限定された区画であり、どんな種類の工場も建てられますが、住宅を建てることはできません。
工業専用地域で土地活用をおこなうと、どんな工場でも建てられるメリットがある一方で、住むことができないデメリットがあります。
土地活用の方法として、倉庫として活用する方法や売却する方法があります。

KYODOハウジング メディア 担当ライター

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