住宅ローンの返済が困難となったときに、競売による強制売却を避けるために選ばれる手段が「任意売却」です。
このとき、不動産に設定されている「抵当権」の存在が大きな障壁となることがありますが、そこで役立つのが「抵当権消滅請求」です。
今回は、任意売却における抵当権消滅請求とはどのような手段か、代価弁済との違いや請求時のポイントについて解説します。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
任意売却における抵当権消滅請求とはどのような手段？
任意売却を検討しているときに「抵当権消滅請求」との言葉を目にしますが、具体的にどのような方法なのかわからない方がいるのではないでしょうか。
まずは、抵当権消滅請求とはどのような手段なのかについておさえておきましょう。
抵当権消滅請求とは？
抵当権消滅請求とは、その名のとおり「抵当権を消すことを求める手段」です。
不動産を任意売却するとき、買主の立場となる人は一般に「第三取得者」と呼ばれます。
物件の債務とは直接関係のない立場で、その不動産を取得する方のことです。
たとえば、住宅ローンの返済に困り、債権者との話し合いで任意売却に踏み切ったケースにおける購入者が第三取得者に該当します。
第三取得者が取得する不動産には、通常、金融機関が設定した抵当権が残っています。
抵当権とは、ローンが返済されなかったときに債権者が不動産を差し押さえ、売却して債権を回収するための権利です。
つまり、抵当権が残ったままでは、買主が安心して物件を取得できません。
ここで活用されるのが「抵当権消滅請求」です。
民法第379条に基づき、抵当権付きの不動産を取得した買主は、債権者（抵当権者）に対して請求をおこない、法定の手続きを経て抵当権の消滅を主張できます。
したがって、抵当権消滅請求とは、任意売却された不動産の買主の所有権を守るための救済手段といえます。
請求が認められる不動産から抵当権が抹消され、買主は所有権を手にすることが可能です。
ただし、債権者が異議を唱えたケースや請求方法に不備があるケースなどでは、請求が無効になることもあるため、制度の正しい理解と適切な手続きが重要です。
任意売却で抵当権消滅請求をおこなう流れ
抵当権消滅請求をおこなうには、まず抵当権付きの不動産の買主を探す必要があります。
買主が見つかったら、所有者から買主への所有権移転登記をおこない、買主からすべての抵当権者に対して抵当権消滅請求を実施する旨を通知する内容証明を送ります。
内容証明を受け取った抵当権者は、買主から提示される金額を受け取って抵当権を消すか、競売にかけるかを2か月以内に選択しなければなりません。
不動産を競売にかけられると、相場より安くなるケースが一般的なので、ほとんどのケースで買主から提示される金額を受け取って抵当権を抹消する選択となります。
こうして抵当権付きの不動産を購入した買主は、抵当権を抹消できて所有権を取得できます。
なお、抵当権が設定されている不動産は、金融機関の同意を得なければ、任意売却できない点に注意が必要です。
住宅ローンが残っている不動産の任意売却を成功させたいのであれば、任意売却に精通した不動産会社にアドバイスを求めることが欠かせません。
▼この記事も読まれています
不動産売却後に税務署から届く「お尋ね」と呼ばれるハガキとは？
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
抵当権消滅請求と代価弁済の違い
抵当権消滅請求と似ている制度のひとつに、「代価弁済」があります。
しかし、両者には明確な違いが存在するため、注意が必要です。
ここでは、抵当権消滅請求と代価弁済の違いについて解説します。
代価弁済とはどのような制度？
代価弁済とは、抵当権付き不動産の所有権または地上権を購入した買主が、抵当権者の請求に応じて代価を支払って抵当権を抹消してもらう制度です。
これは、買主が抵当権者と直接合意しておこなうものであり、民法第378条にて規定されています。
たとえば、2,000万円の抵当権が設定されている不動産を購入した方に対して、金融機関が1,500万円を支払うように請求し、買主がそれに応じると抵当権は消え、買主は抵当権のない不動産を取得できます。
それに対して、抵当権消滅請求は、第三取得者からの請求による抵当権を消滅させられる仕組みです。
なお、抵当権者から代価弁済を提案されたとしても、買主はそれに応じる必要はありません。
代価弁済が認められている方の条件
代価弁済が認められるのは、売買で抵当権付き不動産を購入した買主に限定されます。
相続や贈与などで抵当権付き不動産を取得したときには、代価弁済は認められません。
また、抵当権付き不動産の地上権を取得した方は、抵当権消滅請求ができない一方で、代価弁済は可能です。
抵当権付き不動産の保証人でも代価弁済が可能
抵当権付き不動産の債権の保証人となっている方には、抵当権消滅請求をする権利はありません。
しかし、保証人が抵当権付き不動産を購入し、抵当権者から代価弁済を提案されたときには、それに応じることが可能です。
▼この記事も読まれています
井戸がある土地を売却する際の適切な対応や売主の責任について解説！
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
任意売却で抵当権消滅請求をするときのポイント
抵当権消滅請求をするときには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
抵当権消滅請求を成功させるために、事前に把握しておきましょう。
ここでは、任意売却で抵当権消滅請求をするときのポイントについて解説します。
ポイント①債務者は抵当権消滅請求ができない
まず、抵当権消滅請求は、原則として第三取得者にしか認められていません。
あくまでも、任意売却によって新たに所有権を取得する方が、抵当権を取り除くためにおこなう手続きだからです。
つまり、金融機関からの融資を受けてマイホームを購入した債務者側から、抵当権消滅請求をおこなうことはできません。
もし、これが認められると、融資をしている金融機関が大きな不利益を被りかねないためです。
ポイント②みなし承諾
抵当権消滅請求の実施を伝える内容証明を抵当権者へ送ったときに、それを認めてもらえるとは限りません。
しかし、債権者が請求に異議を述べず、法定期間（2か月）を経過したときには「みなし承諾」として請求に同意したとみなされます。
これは、民法第384条で定められている権利です。
一方で、債権者が抵当権消滅請求に同意せずに競売を申し立てても、裁判所がそれを認めなかったときには、みなし承諾として扱われます。
ポイント③請求時期
抵当権消滅請求をするときには、タイミングを押さえておくことがポイントです。
なぜなら、請求できる時期は、競売で不動産が差し押さえられる前に限定されているからです。
不動産が競売で差し押さえられてしまうと、所有者は任意売却などができなくなってしまいます。
民法上、請求は相当期間内におこなうことが規定されているため、不動産を取得したあとには速やかに行動に移すことが大切です。
こうした点を踏まえると、抵当権消滅請求をおこなうときには、司法書士や不動産会社などと協力しながら、迅速に手続きを進めることが望ましいといえます。
住宅ローンを完済すれば、抵当権はもはや必要なくなるため、抵当権の消滅請求をおこなうことが可能です。
▼この記事も読まれています
不動産売却で必要になる登記の種類・費用・書類について解説！
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
まとめ
抵当権消滅請求は、任意売却で抵当権付き不動産を購入した第三取得者が、所有権を得るための制度です。
一方、代価弁済は、抵当権付き不動産の所有権（地上権）を購入した買主が、抵当権者の請求に応じて代価を支払って抵当権を抹消してもらう制度です。
抵当権消滅請求では、債務者は実行できないこと、抵当権者が同意しなくても通知後2か月が経つと、みなし承諾と判断されるなどの、ポイントを押さえておきましょう。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
KYODOハウジング メディア 担当ライター
京都市・山科区で不動産を探すならKYODOハウジングにおまかせください！弊社スタッフが親切丁寧に皆様をサポートいたします。当サイトのブログでは不動産情報の記事を中心に周辺地域に関連した情報もご提供します。
