相続時の未登記不動産について！発生するリスクや解決策も解説

不動産の登記は所有者を明確にする重要な手続きですが、未登記のまま放置されるケースもあります。
未登記の理由はさまざまですが、登記をしないことで発生するリスクやデメリットも多いため、早めの対応が必要です。
特に、未登記の不動産を相続する場合は、手続きの遅れやトラブルを防ぐための準備が欠かせません。
この記事では、未登記不動産の主な理由や登記しないことによるデメリット、相続時の対処法について解説します。

なぜ未登記となる？未登記の不動産になっている理由について

不動産の未登記物件は、さまざまな理由で発生します。
今回は、未登記の不動産が生じる主な理由について詳しく解説いたします。

建物の表題登記義務があるものの実際には罰則が適用されないため未登記のまま放置されるケース

建物を新築・増築・解体した場合、法律では1か月以内に表題部の登記を申請する義務があります。
実際には建物を建築した直後は、建築確認や住まいの設備点検などで手続きが多く、登記まで意識が及ばない方も少なくありません。
その結果として後回しにされるケースがあるほか、建築から時間が経過すると必要書類の所在が分からなくなり、登記手続きを一層煩雑に感じてしまうことも見受けられます。
しかし、過料が実際に科されることは少ないため、登記を怠る方が多いのが現状です。
登記の義務を知らないまま建物を所有しているケースもあり、自己資金で建物を建築すると金融機関からの指導がないため、登記の必要性を認識しづらいことがあります。
増築やリフォームで変更登記が必要な点を理解しておらず、一部が未登記となる例も見受けられます。

住宅ローンを利用せず自己資金で建築したため登記の必要性を感じなかったケース

過去には住宅ローンが普及しておらず、自己資金で家を建てることが一般的でした。
かつては昭和時代からの古い慣習として、建物を家族間で建て替えても、その都度登記を行わずに済ませてきた例もあります。
また、当時は権利関係を明確にする意識が低く、税負担の増加を避けるためにあえて未登記を選ぶ方も存在しました。
現在ではこうした慣習が減りつつあるものの、古い物件には未登記のまま残されているケースが少なくありません。
融資を受けないと登記を行うメリットを実感できず、結果として未登記のまま放置されることが多かったのです。
増築やリフォームでも工事が小規模などの理由で登記変更を怠り、未登記となる場合があります。

増築部分の登記手続きを怠ったため一部が未登記となったケース

建物の増築時に必要な登記を行わず、一部だけが未登記となってしまうケースがあります。
実際、増築部分だけ構造や間取りが異なる場合には、建物全体の状況を正確に書類で示す必要があり、図面や建築確認申請書の整合性をチェックしなければなりません。
この作業を面倒と感じるあまり、結果的に増築部分が未登記のまま放置されてしまう事例が散見されます。
増築部分が未登記だと所有者が不明確になり、所有権を巡る争いが生じる可能性があります。
融資を受ける際にも建物全体の担保価値が正確に評価できず、手続きが難航するかもしれません。
このようなリスクを避けるためにも、増築の際は適切な手続きが欠かせません。

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未登記の不動産はそのままでもいい？登記しないデメリットについて

未登記の不動産をそのままにしておくことは、さまざまなリスクや不利益を伴います。
今回は、未登記の不動産を放置することのデメリットについて詳しく解説いたします。

登記申請義務と過料のリスク

不動産登記法では、新築や相続などで不動産を取得した場合、1か月以内に表題登記を申請する義務があります。
これを怠ると10万円以下の過料が科される可能性がありますが、適用例は多くありません。
ただし、過料が適用される可能性は低いとはいえ、行政手続きの簡素化が進む中で、状況が変化することも想定されます。
将来的に未登記の不動産が社会的問題として注目されれば、罰則の実効性が高まる可能性も否定できません。
とはいえ、長期間未登記のまま放置すると、行政から指導や勧告を受ける場合があるため注意が必要です。

未登記不動産の売買における制約と困難

未登記の不動産を売却する際、買主が住宅ローンを利用できない可能性があります。
金融機関は担保として不動産の権利関係が明確であることを重視するため、未登記の物件では融資が難しくなるのです。
現金購入者を探す必要が生じるため、売却の機会が限られるでしょう。
また、所有権が公的に証明されていない物件は、買主にとってリスクが高く、取引が成立しにくい傾向にあります。
さらに、買主が建物の建築年や構造を正確に把握できない場合、耐震性や住宅性能への不安を拭えず、購入を見送られるリスクも高くなります。
加えて、不動産仲介業者が安心して取引を進められないため、売り手側にとっても大きなデメリットです。

未登記不動産を放置することによる総合的なデメリット

未登記の不動産を放置すると、相続や売却などの場面で手続きが複雑化しやすくなります。
所有者不明となった場合、第三者への対抗が難しくなる恐れがあります。
また、融資を受ける際に建物の担保価値が正しく評価されず、資金調達が困難になることもあるでしょう。
特に、長期にわたって未登記のまま放置されると、所有者が認識していない権利関係の混乱や、相続時の共有問題が発生するリスクが高まります。
市区町村から固定資産税の課税情報が届いていても、登記情報と紐づかないため、後々トラブルに発展する可能性がある点は注意が必要です。
リスクを回避するためには早めに登記を行い、権利関係を明確にしておくことが大切です。

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未登記の不動産を相続する方法について

未登記の不動産を相続する際には、適切な手続きを踏むことが重要です。
以下に、主な手順と注意点を解説いたします。

相続登記

未登記の不動産を相続する場合、まず表題登記を行わなければなりません。
物理的状況を公示するための手続きで、新築や相続時に義務付けられています。
表題登記を怠ると過料の対象となる可能性があるため、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談すると安心です。
相続登記の際には、被相続人の戸籍や住民票の除票、さらには固定資産税評価額の証明書などが必要となります。
書類の取得には時間がかかることがあるため、早めに準備を始めることで手続きの遅延を防ぎやすくなります。
加えて、土地家屋調査士が現地調査を行う場合もあるので、立ち会いのスケジュール調整が円滑に進むよう計画を立てることが大切です。

遺産分割協議書

相続人が複数いる場合、誰が未登記の不動産を相続するかを決定するため、遺産分割協議を行い、その結果を文書化したものが遺産分割協議書です。
固定資産評価証明書や名寄帳を参考に、所在地や種類、構造、床面積などを明記してください。
相続人全員の署名と実印での押印、印鑑証明書の添付が必要です。
協議書の作成時には、不動産以外の遺産も含めた総合的な分割内容を明記する必要があるため、相続人同士で事前にしっかり合意を得ておくことが肝心です。
さらに、登記の専門家を交えて協議書を作成すれば、不備や後日の訂正を最小限に抑えられ、手続きの円滑化につながります。
以上の手続きを適切に行うことで、未登記の不動産を円滑に相続できます。
早めの準備と専門家への相談によって、相続手続きの負担を軽減することが大切です。

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まとめ

未登記の不動産は、売買や相続の際に手続きが複雑になりやすいです。
早めに登記を行い、所有者を明確にしておくことで、手続きの遅れやトラブルを防ぐことができます。
特に相続時には、相続登記や遺産分割協議書の準備が必須となるため、計画的に対処しましょう。
未登記を放置するとリスクが高まるため、必要な対策を講じることが重要です。