商業地域の土地活用方法とは？メリット・デメリットも併せて解説

用途地域が定められているエリアでは、建設や土地活用にさまざまな制限がかかるため、具体的な制限を把握しておくことが大切です。
その中でも商業地域の土地活用には、メリットもありますが、デメリットもいくつか存在します。
今回は、用途地域における商業地域とは何か、商業地域での土地活用のメリットとデメリット、土地活用の方法を解説します。

商業地域とは

商業地域とは、3種類ある用途地域のうち、商業系に分類される用途地域です。
この用途地域は、無秩序な都市開発を防ぐために、土地の利用方法を制限しているエリアのことを指します。
その狙いは、似た種類の施設をまとめることにより、秩序立った効率の良い都市化を推進することです。
また、用途地域には、住居系、商業系、工業系の3つの種類があり、建てられる施設に制限があります。

商業地域の制限

商業地域は、さまざまな商業の利便性を高めるための地域のことです。
一定の工場を除き、ほとんどの用途で使用する建物を建設できます。
数ある用途地域のなかでも、とくに制限が緩く、都市の中心部や主要駅の近くに指定されることが多いです。
建ぺい率が緩和されて建物が密集し、高層化する傾向にあり、背の高い建物が多く見られます。
ただし、商業地域にくわえて、防火地域に指定されることもあり、3階以上または延床面積100㎡以上の建物は耐火建築物にするよう求められるケースも多いです。
耐火建築物とは、主要構造部に耐火性能がある建築物を指します。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造になっており、頑丈で燃えにくい建築物です。
商業地域は、繁華街になりやすく、地価が高い一等地になりやすいでしょう。

近隣商業地域との違い

近隣商業地域とは、近隣に住んでいる住民の方に日用品などを販売するための施設が集まる用途地域です。
関連する施設として、飲食店や展示場などの施設を建設することもできます。
一方で、近隣商業地域には、商業地域にはない日影制限があり、建ぺい率の下限や容積率が大きくなるなどの制限が設けられているのです。
近隣商業地域では、キャバクラやソープランドなどを建設できませんが、商業地域では認められています。

商業地域で建てられるもの

商業地域では、建築が認められていない工場を除き、ほぼすべての施設を建設できます。
商業地域での建築が認められている工場は、危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場、危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場です。
自動車修理工場、危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設、危険物の貯蔵・処理量が少ない施設の建築も認められています。
逆に、上記に挙げた工場以外の工場については、建築が認められていません。

▼この記事も読まれています
境界標を復元したい方へ！境界標を復元する方法と費用をご説明します

商業地域での土地活用のメリットとデメリット

商業地域は、土地活用の自由度が高く、幅広い施設を建設して収益化ができます。
そのため、商業地域での土地活用ではメリットも大きいものの、デメリットも存在するため注意が必要です。

商業地域における土地活用のメリット

商業地域における土地活用のメリットは、商業施設の建設による大きな利益を見込めることです。
つまり、テナントとして貸し出すための商業施設を建設すれば、一般的な土地活用よりも高い収益を期待できます。
なぜなら、住居用の賃貸物件よりも高い賃料を設定でき、自販機の設置や駐車場の経営よりも利益が高いからです。
さらに、契約内容にもよるものの、長期間土地を貸し出すことが多く、安定した収入源にできるメリットもあります。
商業施設ができれば、エリア全体の利便性が上がり、地域貢献にもつながるでしょう。
マーケティングしだいでは、地域の方が必要としていた施設をオープンできる可能性があります。
くわえて、話題になるような商業施設ができれば、就職先としての需要も生まれて地域の過疎化を防げる効果もあるのです。

商業地域における土地活用のデメリット

商業地域で土地活用するデメリットは、初期費用が高くつくことです。
先に建物を建ててから貸し出す方法を選択すると、建物の建設費用がかかります。
建設費用は、融資で調達する必要があり、思ったように入居者が集まらなければ、返済が滞るリスクがあるのです。
また、テナントが入っても、業績不振などで撤退する可能性があり、空きが出るとその分賃料収入が減ります。
さらには、残された設備によっては、次の入居者がなかなか決まらず、大きな損をすることもあるでしょう。
なお、商業施設の経営では、税制上の優遇措置はほとんどなく、節税効果はあまり見込めません。
アパートやマンションなどの賃貸経営は、固定資産税、都市計画税、相続税、所得税の軽減対象になるなど、土地活用の方法はよく選ぶ必要があります。
さらに、商業施設は顧客が足を運びやすい環境を維持するためのメンテナンスの手間や維持費が必要です。
日頃から清掃やメンテナンスなどで清潔感を保ち、数年に一度は大規模な修繕をおこなわなければなりません。
施設内の緑化を進めているのであれば、植物の管理も必要です。

▼この記事も読まれています
県境に建てた家の税金や住民登録はどの自治体の管轄？固定資産税も解説

商業地域で土地活用する方法

商業地域で商業施設を用いて土地活用するときは、3種類の方法を選択できます。
それぞれの方法によって、契約期間や強みなどが異なるため、特徴を押さえておくことが大切です。

事業用定期借地権方式

事業用定期借地権方式は、商業施設側に事業用の土地を貸し出す土地活用の方法です。
契約期間は10年以上50年未満で、借主は事業用以外の用途で土地を利用できません。
土地を貸し出せば、借主が自分で商業施設を建設するため、土地所有者はほとんど初期費用をかけずに土地活用ができます。
営業中のメンテナンスも借主がおこない、契約満了時は更地にして返却されるため、解体費用もかかりません。
一方で、契約のためには、公正証書を作成する必要があり、手間がかかる点に注意が必要です。
専門家に依頼して作成すると、時間や費用がかかるため、余裕をもって手続きを進める必要があるでしょう。

リースバック方式

リースバック方式は、建設協力金方式とも呼ばれる土地活用の方法です。
建物の建設費用を事業者から建設協力金として受け取り、土地所有者の名義で建設工事をおこないます。
建設費用は、事業者の毎月の賃料から差し引く形で返金していく方式であり、契約期間は15年から20年程度です。
リースバック方式で土地活用をおこなうと借家建付地になり、相続税評価額が落ちるため相続税対策が可能です。
一方で、建物を所有し続ける限りは、固定資産税を支払う必要があります。
さらに、契約期間が終わっても建物が残り続けるため、不要であれば自力で解体しなければなりません。
建設費用を事業者に負担してもらう分、事業者の要望が反映されるため、ほかの事業者への賃貸経営に転用しにくい可能性があります。

テナント用物件を建設する

初期費用こそかかるものの、自力でテナント用物件を建設して貸し出すことも可能です。
事業用の物件は、住居よりも家賃を高く設定でき、高い収入を得られる可能性があります。
内装や設備の導入費用や原状回復費用については、入居者に負担してもらうこともできるでしょう。
ただし、住居用の物件を建てたときのように、固定資産税や都市計画税が軽減される措置などはありません。
利益は大きいですが、節税効果はないため、出費が増える可能性が高いです。
商業地域は、土地の地価が高く、納税額も高額になる可能性があるため、ニーズに合った土地活用でしっかり収益を上げる必要があるでしょう。

▼この記事も読まれています
土地分筆時の最低敷地面積とは？最低敷地面積の調べ方や売却法も解説！

まとめ

商業地域は、都心や主要駅の近くにある比較的規制が緩い用途地域です。
商業施設を建てることによって、高い収益が期待できるものの、空室リスクが高く維持費などがかかります。
商業地域にある土地を活用する方法には、3つの種類があり、それぞれ特徴や注意点があるため把握しておくと良いでしょう。

KYODOハウジング メディア 担当ライター

京都市・山科区で不動産を探すならKYODOハウジングにおまかせください！弊社スタッフが親切丁寧に皆様をサポートいたします。当サイトのブログでは不動産情報の記事を中心に周辺地域に関連した情報もご提供します。

京都市山科区で不動産売却されたい方はこちら