現在使っていない土地のなかには、第一種低層住居専用地域に分類されるものが含まれている可能性があります。
第一種低層住居専用地域で土地活用をおこなうとメリットもありますが、デメリットも発生するため注意が必要です。
そこで今回は、第一種低層住居専用地域とは何か、第一種低層住居専用地域で土地活用するメリットとデメリット、土地活用の方法についてご紹介します。
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第一種低層住居専用地域とは
土地のなかには、都市計画法によって、一定の用途地域が定められているものがあります。
第一種低層住居専用地域も用途地域の1つであり、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するための地域です。
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた都市の計画的な発展や、住居の保護のための13種類のエリアを指します。
建築の制限がある
第一種低層住居専用地域は、用途地域のなかで住居系に分類されるエリアです。
住居系には8つの用途地域が含まれており、第一種低層住居専用地域は低層住宅の建設を促進するエリアです。
低層住宅以外の建設には制限があり、オフィスビルやマンションなどの高層建築物は建設できません。
用途地域には、商業系や工業系のエリアもあり、それぞれに建築制限が設けられています。
都市計画法の目的とは
都市計画法が制定された目的は、土地ごとに建てられる建物に制限を設け、市民にとって住み良い環境を整えることです。
低層住宅の周辺に大きなビルが建つと、日照が妨げられ、快適な生活が困難になる可能性があります。
また、人が集まり大きな音が発生するような商業施設があると、落ち着いて生活できなくなるでしょう。
第一種低層住居専用地域では、低層住居以外の建物を制限し、低層住居で暮らす人々の生活を守ることが重視されています。
第一種低層住居専用地域に建てられるものとは
第一種低層住居専用地域に建てられる建物の建ぺい率は30～60％、容積率は50～200％です。
道路斜線制限は20mまたは25m、絶対高さ制限は10mまたは12m、外壁後退は1mまたは1.5m、敷地面積の最低限度は200㎡です。
第一種低層住居専用地域は規制が厳しい用途地域の1つですが、自宅兼用であれば店舗の建設もできます。
その場合、店舗部分の面積は50㎡以下で、建築物の延べ面積の半分以下である必要があります。
また、第一種低層住居専用地域では、小学校などの教育施設、図書館、神社、老人ホーム、保育所、診療所、児童厚生施設、交番や公衆電話ボックスなどの建築が可能です。
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第一種低層住居専用地域での土地活用のメリットとデメリット
第一種低層住居専用地域は、規制が厳しいエリアではあるものの、土地活用ができないわけではありません。
しかし、実際に土地活用しようとすると、さまざまなメリットとデメリットがあります。
第一種低層住居専用地域での土地活用を考えているのであれば、メリットとデメリットはともに把握しておく必要があるでしょう。
第一種低層住居専用地域における土地活用のメリット
第一種低層住居専用地域で土地活用するメリットは、周囲が閑静な住宅街であることです。
低層住居とは、一戸建て住宅のような比較的高さのない住居を指します。
第一種低層住居専用地域は、そういった住宅が集まるエリアであり、静かで治安の良い環境が期待できます。
また、周囲に高い建物がないため、日光を遮られることなく、日当たりが良い傾向にあるでしょう。
周囲を住宅に囲まれると、風通しに影響が出る可能性はありますが、日当たりを確保できる点は大きなメリットです。
第一種低層住居専用地域における土地活用のデメリット
第一種低層住居専用地域で土地活用するデメリットは、利便性が低い可能性があることです。
第一種低層住居専用地域は、一般的に最寄駅や繁華街から離れたエリアに位置しています。
さらに、エリア内にはスーパーマーケットやドラッグストアなど、日常的な買い物をおこなう店舗は建てられません。
そのため、交通面での利便性が低く、買い物もしにくい傾向にあります。
自家用車を持っていない方にとっては、住みにくいと感じることもあるでしょう。
また、規制が厳しい第一種低層住居専用地域では、選択できる土地活用方法も限られています。
戸数が多い賃貸物件などは建設できないため、賃料収入に影響が出る可能性があります。
物販店舗、飲食店、ボウリング場やスケート場、ホテルや旅館、パチンコ店やカラオケ店なども建設できません。
工場やガソリンスタンドなども建設できないため、土地活用の幅が狭い点には注意が必要です。
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第一種低層住居専用地域での土地活用の方法
第一種低層住居専用地域では、方法は限られているものの、土地活用も可能です。
具体的にどのような方法で土地活用がおこなわれているのかを知っていれば、所有している土地を活用するための計画の参考になるでしょう。
小規模な賃貸経営
第一種低層住居専用地域でよく見られる土地活用方法は、一戸建ての賃貸経営です。
ファミリー層の中には、賃貸物件として一戸建て住宅を借りたいという需要を持っている方がいます。
そのような方々は、アパートやマンションに入居している単身者層よりも、引っ越しの頻度が低い傾向にあります。
したがって、一度入居者が決まれば、空室のリスクを抑えることが可能です。
また、一戸建てをまるごと貸し出すのではなく、賃貸併用住宅として自分で住む方法もあります。
自宅として使用する部分と入居者用の空間が分かれており、将来的には二世帯住宅として活用できる可能性もあります。
ただし、他人と同じ建物で生活することになるため、プライバシーには注意が必要です。
さらに、賃貸併用住宅は間取りが特殊な傾向にあり、需要が低いため、売却時には売れにくい可能性があります。
太陽光発電施設
第一種低層住居専用地域では、太陽光発電施設を設置して運用する方法での土地活用も可能です。
発電した電気を売却すれば、余っている土地を活用して利益を得ることができます。
自治体によっては、太陽光発電設備に対して補助金を支給している場合があり、お得に導入できる可能性があります。
技術の向上により、太陽光パネルの価格が下がり、発電効率が向上しているため、日当たりの良い立地での導入がおすすめです。
宅地としての需要が低い土地であれば、とくに太陽光発電には適していると言えるでしょう。
駐車場経営
第一種低層住居専用地域での土地活用方法として、駐車場経営もおすすめです。
周囲に住宅が集まり、買い物施設が遠いため、自家用車を持っている家庭が多いものの、十分な駐車場を確保している家庭は少ない傾向にあります。
土地の大きさによっては、建物を建てると駐車場を設けるスペースがないこともあり、自家用車の置き場に困っている方もいます。
そのようなエリアに駐車場を設け、月極で貸し出せば、定期的な収入を得ることが可能です。
コインパーキングも経営できますが、人の出入りが少なく、周辺住民向けに貸し出すのであれば、月極駐車場のほうがおすすめです。
月極駐車場の経営形態では、駐車場に機械などを設置する必要がないため、初期費用がほとんどかかりません。
また、土地そのものを必要としている方に貸し出すことも可能です。
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まとめ
第一種低層住居専用地域は、用途地域のうち、一戸建て住宅などの低層住居用に整備されているエリアです。
閑静な住宅街ではありますが、駅や買い物施設から遠く、利便性が低い傾向にあります。
店舗などはつくれないため、賃貸経営や太陽光発電などの形で、土地活用を進めるのがおすすめです。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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