中古マンションを購入しようと考えていますが、住宅ローンの審査が通りにくいと感じていませんか。
特に、旧耐震基準の物件、再建築不可の物件、借地権付きの物件などは審査が厳しくなることがあります。
そこで今回は、これらの中古マンションの種類と審査が通りにくい理由、そして対処法についてご紹介します。
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旧耐震基準の建物がローンの審査に通りにくい理由
住宅ローンが通りにくい可能性がある物件の特徴の1つ目は旧耐震基準で建設されているかどうかという点です。
建築物には一定程度の地震に耐えうる構造にすることが求められており、そのうち1981年5月31日までの建築確認において適応された基準を旧耐震基準といいます。
旧耐震基準で建設されている物件は震度5強の地震でも倒壊せずに補修により生活可能であるため、一定の耐震性能は期待できます。
しかし、現在では耐震性能が低いと判断され、マンションの担保価値を低く見積もられることがあります。
「旧耐震基準の住宅ローンに融資しない」という基準を設けている訳ではないため、銀行によっては審査に通過できることもあります。
1981年6月1日以降に建築確認を受けている物件については新耐震基準が適応されているため、購入の際には建築年月日は見逃せないポイントの1つです。
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再建築不可の建物がローンの審査に通りにくい理由
2つ目の特徴は再建築不可の物件かどうかということです。
再建築不可の物件は、現状建っている建物を解体して更地にした場合、その更地に新しいた建物を建設できない土地のことです。
都市計画区域や準都市計画区域と呼ばれる場所にのみ存在する物件で、これらの区域には幅員4m以上である建築基準法上の道路に建物の敷地が2m以上接する必要がある接道義務を満たさなければなりません。
建築基準法や都市計画法などが制定される前の1950年以前に建設された建物は再建築不可の物件である可能性が高いです。
再建築不可の物件は、物件そのものの担保価値が低いため、通常よりも審査のハードルが高くなってしまいます。
また、そもそも再建築不可物件での住宅ローンの利用を認めていない金融機関も多いです。
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借地権付きの建物がローンの審査に通りにくい理由
最後に借地権付きの物件であるかどうかです。
借地権付きの物件とは建物を建てる土地を借りたうえで建設している物件のことです。
原則、借地権付きの物件で住宅ローンを組む場合は土地提供者の許可を得なければなりません。
住宅ローンは原則、建物の耐用年数よりも短い期間で組むことができます。
しかし、借地権付きの物件の場合は土地を借りている期間も借入期間に影響するため、住宅ローンを組むことのできる期間が通常の中古マンションよりも短くなる可能性があります。
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まとめ
旧耐震基準の物件は、現在では耐震性能が低いと判断され、ローン審査が厳しくなります。
再建築不可の物件は、担保価値が低く見積もられ、審査が通りにくい可能性があります。
借地権付きの物件は、借地期間が借入期間に影響し、通常の中古マンションよりもローンを組む期間が短くなる可能性があります。
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