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不動産売却における減価償却とは何?計算方法と注意点をご紹介

不動産売却における減価償却とは何?計算方法と注意点をご紹介

不動産の売却を検討している方のなかで、減価償却についてよく知らない方も少なくないと思います。
減価償却は確定申告にも関わることなので、理解しておくようにしましょう。
今回は、減価償却とは何かや税金計算に出てくる減価償却費の計算方法と注意点についてご紹介していきます。

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不動産売却の税金計算に出てくる減価償却費とは

減価償却は、譲渡所得を計算する際に必要な取得費を計算するために必要です。
不動産売却をする際には、経費として不動産を購入したときの代金を計上できます。
しかし、購入時と売却時では経年によって建物の価値が下がってしまっていることがほとんどです。
その際に、取得費を計算するうえで「減価償却費」を求める必要があります。
不動産の購入金額から減価償却費を引いたものが経費として計上できるわけです。

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は、現在では定額法を使います。
定額法とは、不動産の購入代金を建物がいつまで使えるのかといった耐用年数で割っていく方法です。
実際の計算式は次のようになります。

減価償却費=不動産の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率とは、年ごとに失う価値を指します。
不動産の耐用年数によって変わるため、構造なども調べておかなければなりません。
法定耐用年数は木造建造物の場合22年、鉄筋コンクリート造の場合47年と構造によって大きく異なります。
売却の耐用年数を計算する場合の式は次のとおりです。

耐用年数=法定耐用年数-(経過年数 × 0.8)
耐用年数によって対応している償却率を調べれば減価償却費を求められます。
計算自体は単純ですが、さまざまな要素を調査しておく必要を覚えておきましょう。

不動産売却における減価償却費の注意点

減価償却費の注意点は主に2つあります。
「概算取得費」と「譲渡損失」についてです。
不動産の取得費用が証明できるものがない場合、概算取得費を計算する必要があります。
概算取得費は不動産売却金額の5%として計上されるため、それよりも実際の取得費用が高かった場合は損になる可能性も考慮しましょう。
逆に、取得費用が概算取得費よりも低くなる場合もあります。
その場合は概算取得費で諸々を計算するのがおすすめです。
譲渡損失についても理解しておきましょう。
不動産売却は必ずしもプラスになるとは限りません。
売却により利益が出る場合は「譲渡益」と呼ばれ、損失が出る場合は「譲渡損失」と呼ばれます。
耐用年数が大きく、売却額が取得費より下回り譲渡損失が発生した場合、所得税や住民税が控除されますのでよく理解しておきましょう。

不動産売却における減価償却費の注意点

まとめ

今回は、減価償却とは何かや計算方法と注意点についてご紹介してきました。
減価償却費の計算方法はやや複雑なものの、理解しておく必要があります。
不動産売却後の税金問題をスムーズに解決するために減価償却をよく知っておくようにしましょう。
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