土地を取引する上で、農地の売却は法律で厳しく制限されているため注意すべきポイントがあります。
そんな農地をどのように活用するべきなのか、具体的なポイントや注意点を解説します。
農地売却のポイント：2パターンの方法
農地については、農業を保護する目的で、土地売買に厳格なルールを設けられています。
売却のポイントとして、売り方には2パターンあります。
2パターンのうちどちらにするかにより、対応方法が変わりますので注意してください。
＜農地として売却する＞
農地のまま売却する場合、買い手は農家及び農業従事者に限られます。
さらに農家としての条件も厳しく定められています。
具体的には、50R以上の耕作地を有しており、そのすべてで耕作を継続的に行っていなければなりません。
たとえば、隣接する農業専従者が農地拡張のために農地を買増すことは可能です。
しかし、これから農家になろうとしている人が、農地のまま購入することは認められません。
＜ほかの用途に転用して売却する＞
国からの許可が得られれば、農業以外の用途への転用が可能です。
土地の利用目的を農業以外の目的に変更できれば、農家以外の方でも購入が可能となり、その結果、農地のままで売却するよりも高い値段で売れることが期待できます。
田んぼや畑はある程度の面積がありますから、マンションのような広い土地が必要な建物を立てることも可能なためです。
まずは自分の土地が、転用許可条件の立地基準において、どの類型に該当しているのかを市役所の農政課などで確認しましょう。
また、一般基準として、譲受人に転用目的を達成する能力があるか、すなわち、目的との関係で適格者といえるのか、目的を完遂できるだけの資力があるのかなどもチェックされます。
農地売却のポイント：注意点
農地をそれ以外の用途で売却するときの注意点として、そのエリアの農業委員会において審査を受ける必要があります。
どのように土地を活用するのか（住宅を建設する等）、実現可能であることを説明できる具体的な計画を立てるとともに、近隣農家へ影響を与えないための適切な措置も必要です。
審査にかかる時間としては、1ヶ月以上はみておく必要があるでしょう。
また、買い手が見つかったとしても農業委員会で許可が得られなければ契約は有効になりませんから、不許可になった際の対応についても売買契約締結時に決めておきましょう。
慣例として、不許可になったときは契約を白紙撤回し、売主・買主双方ともに違約金が発生せず、手付金は全額返還とする特約を設定しておくケースが多いです。
＜不動産業者に仲介依頼する＞
農地のままで売買する際は、業者を介さず個人間で売買することは珍しくありません。
しかし転用前提での売却にかかる審査や手続きは煩雑ですから、田んぼや畑といった耕作地の売買取引実績が豊富な不動産業者に仲介依頼することがポイントです。
転用許可が下りないとそもそも売却できなくなってしまいますから、仲介手数料がかかっても実績のある不動産業者へ依頼するようにしましょう。
まとめ
農地を売却するときに2パターンの方法や、確認すべきポイントを解説しました。
売りにくいとされている田んぼや畑であっても、注意点をおさえて別の用途に転用すれば活用の幅が広がり購入対象者も増えるためおすすめです。
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