借地権はその名の通り、他人の所有している土地や建物を借りる権利のことです。
すでに所有しているものであれば、賃貸に回したり、売却することは自由にできますが、借りているものとなると一筋縄にはいきません。
今回は、借地権の売却についてトラブルを防ぐポイントをご紹介します。
借地権は売却できるのか？
結論からいうと、借地権を第三者へ売却することは可能です。
しかし、借地権といっても種類はさまざまで、大きくは普通借地権と定期借地権の2種類に分けることができます。
普通借地権と定期借地権の違いは、更新の有無です。
普通借地権の場合は、更新後の存続期間についての決まりが定められています。
定期借地権の場合は、契約期間満了後に更地にし、地主へ返還する必要があります。
つまり、売却が可能な借地権とは、普通借地権のことを指します。
①普通借地権
・住宅や工業用地として使用
・契約期間が定められているが更新が可能
・存続期間は初回30年、1回目の更新後は20年、その後は10年
②一般定期借地権
・主に住宅用地として
・契約期間は50年以上
・契約満了時には更地にして返還する
③事業用借地権
・事業用路面店舗や商業施設などの大規模開発事業用地として
・契約期間は10年以上50年未満
・契約満了後は更地にして返還する
④建物譲渡特約付借地権
・契約期間は30年以上
・契約満了時に土地所有者が借地人の建物を買取し、建物譲渡に伴い借地権は消滅
以上の中で普通借地権であれば売却が可能となります。
一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権は定期借地権となり、契約満了時に地主へ返還する義務が生じ、売却が難しくなります。
借地権を売却する方法
何はともあれ、まずは地主の意向を確認することから始まります。
売却を検討する際は、地主に相談し、承諾を得ることが必要です。
主要な売却方法は以下の通りです。
①地主に売却する
元の所有者である地主に買戻ししてもらう方法です。
地主との関係が良ければ、前向きに検討してくれる可能性が高いですが、基本的には仲介会社に間に入ってもらうことをオススメします。
②第三者に売却する
借地権を第三者へ売却するには、借地権者が地主に対して譲渡承諾料を支払い、承諾を得る必要があります。
承諾料は借地権の10%程度が妥当な相場だといわれています。
③等価交換する
等価交換は所有する借地権の一部と、地主が持っている底地の一部を交換する方法です。
そうすることで、それぞれが持つ土地は狭くなりますが、借地ではなく所有することができるので、自由に売却が出来ることになります。
借地権は売却の際にトラブルを防ぐには
借地権の売却においては、契約内容によって制約が設けられており、地主とトラブルになることもあります。
中でもよくあるトラブルが、地主が借地権の売却を認めてくれないケースです。
その場合は、借地非訟裁判によって裁判所から、地主の承諾の代わりとなる許可を得ることで、地主の許可がなくても借地権を売却することができます。
ただし、このケースでは地主との関係が悪いと判断されてしまい、借地権の評価額が低くなってしまう可能性があります。
借地非訟裁判を行う際は、弁護士などの専門家に依頼することになり、それなりの費用と時間を要しますが、トラブルを大きくしないためには最善の方法といえるでしょう。
まとめ
今回は借地権の売却についてご紹介しました。
借地権を売却するには、まず地主の許可が必要です。
そのため、普段から地主との関係を良好に保つことが重要といえるでしょう。
また、万が一売却をする際にトラブルになっても、地主と直接交渉するのではなく、弁護士などの専門家に相談してみましょう。
