リースバックの仕組みとは？メリットやデメリットも解説

住宅ローンの返済が難しい場合、リースバックを活用して解決策を見つけることができます。
リースバックは、住宅を売却しながらそのまま住み続けられる点が特徴です。
ただし、メリットだけでなくデメリットの把握が重要です。
この記事では、リースバックの仕組みや注意点、リバースモーゲージとの違いを解説します。

リースバックの仕組みとは

売却

リースバックを利用する際は、まず所有している不動産をリースバック事業者に売却します。
この売却によって、まとまった資金を一括で受け取ることができます。
住宅ローンの残債がある場合は、売却代金を返済に充てることで経済的負担を軽減することが可能です。
ただし、一般的な不動産売却と比べて売却価格が低くなる傾向があるため、複数の事業者から見積もりを取り、慎重に検討することが大切です。
なお、売却時には事前に不動産鑑定士などの専門家へ相談し、公平な価格査定を得ることも検討するようにしましょう。
売却後の資金の使い道が住宅ローン返済以外にも及ぶ場合は、金融機関や税制優遇の有無を調べ、資金計画をしっかり立てておくと安心です。
収入変動に備え、急な支出にも対応できるとより安心です。

住み続ける

不動産を売却した後は、リースバック事業者と賃貸借契約を結ぶことで、引き続き同じ住まいに住むことができます。
住み慣れた地域や近隣との関係を維持できるため、大きな環境変化を避けられます。
契約には普通借家契約と定期借家契約があり、長期的に住み続けたい場合は更新可能な普通借家契約を選ぶと安心です。
また、将来的に買い戻せるオプションが用意されることもありますが、買い戻し価格が売却時より高く設定される場合が多い点に注意が必要です。
さらに、契約期間の途中で家賃や更新料が変更される可能性があるため、契約条件を細かくチェックしておくとトラブルを避けやすくなります。
周辺地域とのつながりを絶やさずに生活できるメリットは大きい反面、賃貸借契約上の制約もあるため、事前にリフォーム許可や修繕範囲などを明確にしておくと安心です。
とくに高齢者の場合は、医療機関や介護サービスとの連携状況なども見据え、長期的な住環境の維持が可能かどうかを確認しましょう。

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リースバックのメリット・デメリットについて

デメリット

リースバックの買取価格は、仲介市場での取引価格より低くなる傾向があります。
そのため、売却による利益を大きく期待しづらく、将来的に資産として活用しにくくなる可能性があります。
また、家の所有権が移ることで、リフォームやリノベーションを自由にできない場合があります。
さらに、定期借家契約の場合は契約期間終了後に再契約できないケースもあり、住み続けるのが難しくなる可能性がある点にも留意が必要です。
加えて、将来的に自宅を再取得しようと考えていても、買い戻し価格が高額になることから、計画通りに資金を確保できないリスクがあります。
経済状況の変化によっては、住み慣れた家に戻るのが難しくなるケースも想定されるため、事前に買い戻しオプションの具体的な内容を細かく確認してください。
また、リースバック事業者が破綻した場合などに契約がどうなるかについても、契約時に明確にしておく必要があります。

住み続ける

リースバックの大きなメリットは、住み慣れた自宅にそのまま住めることです。
引越しの手間や費用を省けるうえ、高齢者や子どもがいる家庭にとって環境の変化を最小限に抑えられます。
また、周囲に売却を知られにくいことも利点です。
さらに、固定資産税や都市計画税などの負担が軽減される場合があり、長期的な家計への影響も比較的抑えられます。
住み慣れた地域コミュニティとのつながりや、学校区の変更を避けられるため、特に子育て世帯にとっては心理的負担が軽くなるというメリットがあります。
また、親族や友人が近くに住んでいる場合は、緊急時の助け合いがしやすい点も見逃せません。
リースバックで住み続ける際は、設備の修理やメンテナンスの範囲を事前に確認し、負担がどちらにあるかを契約書で明確にしておくと後々のトラブルを回避できます。

家賃

リースバック後の家賃は、物件の買取価格や期待利回りによって算定されます。
一般的に、買取価格の年間7～13%程度が家賃の目安とされ、周辺の賃貸相場より高めになることがあります。
家賃の支払いが滞ると、賃貸借契約の解除につながるリスクがあるため、安定した支払い計画を立てることが大切です。
とくに、退職後の年金収入だけで家賃をまかなう場合などは、将来的な家計の見通しを立てておく必要があります。
家賃の設定基準や、更新時に家賃が変動するルールなどもあらかじめ確認し、長期的な負担を見据えて判断することが重要です。
もし家賃の支払いが困難になりそうなときは、早めに事業者へ相談し、家賃の引き下げ交渉や公的支援制度の活用などの選択肢を探ることが望ましいです。

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リースバックとリバースモーゲージの違いについて

資金

リースバックは、自宅を売却して一括で売却代金を受け取る仕組みです。
住宅ローン返済や事業資金など、用途に制限がなく、幅広いニーズに対応できます。
一方、リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける制度で、生活資金やリフォームなどの用途に限定される場合が多いです。
利息のみを支払い、契約者の死亡後に自宅の売却や相続人の一括返済で元本を精算する点が特徴です。
リースバックで得た資金は一括受取になるため、一時的にまとまった現金を必要とする方には有効ですが、計画的に使わないと将来の資金不足につながる恐れがあります。
また、リバースモーゲージは融資限度額が物件評価額によって左右されるため、高額な資金が必ずしも得られるわけではありません。
どちらを選ぶにしても、資金の使途や返済期間を明確にし、家計全体のキャッシュフローを考慮することが欠かせません。

対象

リースバックは、一戸建てやマンション、店舗、事務所など幅広い物件が対象です。
ただし、物件の立地や状態によっては対応が難しい場合があります。
一方、リバースモーゲージは一戸建てが中心で、マンションは対象外となるケースが多いです。
契約者の年齢や物件の評価額など、金融機関ごとの条件を満たす必要があり、利用できる方が限られます。
マンションでのリースバックが可能かどうかは、管理規約や部屋の構造によって変わる場合もあるため、事前に事業者へ詳細を確認しましょう。
また、店舗や事務所の場合は、収益を生む物件とみなされることもあるため、評価や家賃設定の基準が住宅とは異なる可能性があります。
リバースモーゲージを検討する際は、物件評価の基準や将来的な資産価値の変動リスクも加味して、金融機関ごとに比較することが重要です。

所有権

リースバックでは、自宅を売却するため所有権が買主に移ります。
それに伴い、固定資産税や修繕費などの負担が軽減されますが、所有者ではなくなるため資産としての運用はできません。
リバースモーゲージは、自宅の所有権が契約者に残るのが特徴です。
維持管理や固定資産税の支払いは引き続き必要ですが、生存中は自宅を担保資産として活用しながら暮らすことができます。
リースバックにより所有権が移転した後は、物件の増改築や大規模リフォームを自由におこなえないケースもあり、暮らしの自由度に制約が生じる点は考慮が必要です。
一方で、所有権を手放すことで、地震や台風などによる修繕費用の大幅な出費を回避できる可能性もあります。
リバースモーゲージの場合、所有者として物件の資産価値を維持する必要があるため、定期的なメンテナンスやリフォーム費用を計画に含めることが大切です。

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まとめ

リースバックは、自宅を売却しながらも住み続けられる柔軟な方法です。
メリットとデメリットを理解し、リバースモーゲージとの違いを比較したうえで、自身の状況に合うかどうかを検討してください。