リースバックの審査は厳しい？利用条件や必要書類についても解説

住宅ローンの返済が難しくなった場合、リースバックと融資の違いを理解し、最適な方法を選ぶことが重要です。
リースバックは、信用情報機関の審査が不要で、住宅を売却しながらそのまま住み続けられる仕組みです。
ただし、利用には一定の条件があり、審査基準や必要書類を事前に確認する必要があります。
この記事では、リースバックと融資の違い、審査基準、売却時に必要な書類について詳しく解説します。

リースバックと融資の違い、信用情報機関での審査は不要であることについて

住宅ローンの返済にお困りの方にとって、リースバックは有力な選択肢となり得ます。
しかし、融資との違いや審査の要件について理解しておくことが重要です。

リースバックと融資の違い

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、そのあと賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける仕組みです。
これにより、まとまった資金を得ながら生活環境を維持できるというメリットがあります。
一方、融資は自宅を担保に資金を借り入れ、毎月返済をおこなう仕組みで、所有権は維持できますが、返済が滞ると自宅を失うリスクがあります。
リースバックでは、売却代金を受け取ったあとに家賃を支払い、固定資産税や修繕費などの負担から解放される点がメリットです。
また、資金の使い道が自由であり、融資は資金使途が制限される場合があるため、契約内容によって使用目的が定められることがあります。
たとえば、リースバックを利用すれば、医療費や教育資金に充てることも可能です。
過度な借入れによる家計圧迫を避けられる点も魅力です。
さらに、契約時に将来的に買い戻す権利を設定できる場合もあり、状況が好転した際に再度住宅を取得できる可能性もあります。

信用情報機関

リースバックは不動産の売買契約であり、融資ではないため、信用情報機関でのチェックは不要です。
そのため、過去にローンの滞納や信用情報に不安がある方でも利用しやすいとされています。
一方、融資には信用情報の確認が伴い、返済遅延や債務整理の履歴があると審査に通らない可能性があります。
とくに、高齢者や収入が不安定な方には厳しい場合があるでしょう。
ただし、リースバックでも賃貸借契約を結ぶため、家賃を支払えるかどうかの審査は実施されます。
融資に比べると、柔軟に対応されることが多いとされています。
リースバックを検討する際には、売却価格やその後の家賃水準を複数の不動産会社で比較し、適正な条件を見極めることが重要です。
ローン審査で不利な条件に陥った場合でも、リースバックならば住宅の売却が優先されるため、借り入れ時の高金利負担を避ける可能性があります。
一方で、物件の価値次第では希望する売却価格に届かないこともあるため、資金計画を綿密に立てておく必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却後に税務署から届く「お尋ね」と呼ばれるハガキとは？

リースバックを利用するための条件や審査基準

住宅ローンの返済に困っている方にとって、自宅に住み続けながら資金を調達できるリースバックは有効な手段です。
ただし、利用にはいくつかの条件を満たす必要があります。

条件①：物件が売却可能な状態である

リースバックを利用するには、まず物件が円滑に売却可能であることが前提です。
重大な欠陥がある物件や過去に事件や事故が起こった物件は敬遠されやすく、建築基準法に違反する建物などは売却が難しくなります。
立地や市場性も審査対象となり、需要の低いエリアにある物件は評価が下がる場合があります。
また、借地権付きの物件では土地所有者の同意が必要です。
このようなケースでは手続きが複雑化することがあります。
売却の際には、近隣相場や過去の取引事例を参照し、合理的な売却価格を設定することが重要です。
実勢価格を大きく上回る金額を希望すると、買い手がつかず手続きが長期化するリスクがあります。
需要の低いエリアでは価格交渉が長引きやすいため、売却時期や市場動向の見極めが一層重要となります。

条件②：名義人全員の同意が必要

リースバックには物件の名義人全員の同意が必要です。
共有名義や相続物件の場合、全員が売却に賛同し、手続きに参加しなければなりません。
未成年者や判断能力に問題がある方が含まれる場合、法定代理人の関与や家庭裁判所の許可が必要となり、手続きが複雑化することがあります。
共有名義人が多数いる場合、それぞれの持分に応じた合意形成が必要です。
とくに遠方に居住している家族や相続人がいる場合は、連絡や書類収集に時間がかかりやすい点に留意する必要があります。
名義人のなかに住宅ローンの共同債務者が含まれていると、返済状況や債務負担割合の確認も必要となり、手続きがより複雑になることがあります。

条件③：家賃の支払い能力がある

リースバック後に住み続けるには、家賃の支払い能力が必要です。
安定した収入や年金、貯蓄などが求められます。
審査では過去の支払い履歴や信用情報も考慮されるため、日頃から適切な金銭管理をおこない、信用状況を良好に保つことが大切です。
年金収入だけで家賃を賄う場合、医療費など突発的な出費のリスクにも備える必要があります。
事前に家賃の支払いシミュレーションをおこない、生活費とのバランスを検討することが重要です。
滞納が続くと賃貸借契約の更新が困難になる可能性があるため、安定した支払い計画を立てましょう。

▼この記事も読まれています
井戸がある土地を売却する際の適切な対応や売主の責任について解説！

リースバックの審査と売却手続きでの必要書類

リースバックを利用する際には、審査や売却手続きに必要な書類を準備することが大切です。
以下に主な書類とその役割を説明します。

権利証

リースバックの手続きでは、物件の所有者であることを証明するために「権利証」の提出が必要です。
これは「登記済証」や「登記識別情報通知書」などが該当し、不動産を取得した際に法務局から交付されます。
登記済証は過去の取引で発行された証明書で、登記識別情報通知書は現在の登記制度で発行され、12桁の識別番号が記載されています。
紛失した場合、再発行はできませんが、司法書士の協力で代替手続きをおこなうことは可能です。
提出は所有権移転に不可欠なため、事前に書類を確認し、適切に保管しておくことが重要です。
権利証は物件の権利関係を示す重要な書類であり、紛失すると不正利用のリスクが高まります。
万が一失くした場合は、早めに専門家に相談し、手続きを進めましょう。
とくに相続を経た物件の場合、権利証が複数に分かれているケースや、登記名義が変わっていないケースがあるため、事前に整理しておくことが望ましいです。

源泉徴収票

家賃の支払い能力を確認するために「源泉徴収票」などの収入証明書が必要です。
給与所得者は年末調整時に勤務先から源泉徴収票を受け取り、自営業者やフリーランスは確定申告書の控え、年金受給者は年金振込通知書などが該当します。
収入証明書の提出により、家賃支払い能力を判断し、適切な賃貸借契約が可能となります。
自営業者やフリーランスの方は、確定申告書の控えだけでなく、日々の収支を記録した帳簿なども揃えておくと、審査がスムーズに進むことがあるでしょう。
収入証明をしっかり提出できれば、家賃が滞るリスクが低いと判断され、より良い条件でリースバックが成立する可能性も高まります。
ただし、虚偽の申告は契約解除につながる恐れがあるため、正確な情報を提示することが大前提です。

重要事項説明書

リースバックの際、物件の詳細を正確に伝えるため「重要事項説明書」を提出する場合があります。
これは、不動産会社が契約に関わる重要な事項を記載した書類で、建物の構造や設備、法的な制限などが含まれます。
適切に提出すれば物件の特性を正確に伝え、手続きを円滑に進めるだけでなく、後々のトラブル防止にも役立つでしょう。
契約締結前の説明は正しく理解し、疑問点は必ず確認することが重要です。
なお、押印を要する書類の確認も怠らないようにしましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で必要になる登記の種類・費用・書類について解説！

まとめ

リースバックは住宅を売却しながら住み続けられる方法で、信用情報機関の審査が不要です。
利用には売却可能な物件であること、名義人の確認、家賃支払い能力などを満たす必要があります。
権利証や収入証明書、重要事項説明書などの書類を揃え、スムーズに手続きを進めましょう。