リースバックを利用した後、将来的に物件を買い戻す場合は、仕組みや価格の基準を理解することが重要です。
買戻しには特約や予約制度があり、一定の期間内に手続きを行う必要があります。
また、買戻し価格は売却時の価格や市場の動向によって変動するため、事前の確認が欠かせません。
この記事では、リースバック後の買戻しの仕組みや価格基準、注意すべきポイントについて詳しく解説します。
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リースバック後の買戻しの仕組み
リースバックは、自宅を売却して資金を得た後も、その家に賃貸として住み続けられる仕組みです。
将来的に再び自宅を所有したいと考える方も多く、その際に重要となるのが「買戻し」の制度です。
買戻しには、主に「特約」と「予約」の二つの方法があり、それぞれに特徴と注意点があります。
特約
「買戻し特約」とは、売買契約時に売主が一定期間内に売却した不動産を買主から買い戻す権利を設定する特約です。
この特約を設定することで、将来的にその不動産を再取得することが可能となります。
ただし、民法上、買戻し特約の期間は最長で10年と定められており、期間が定められていない場合でも10年が上限となります。
また、買戻し価格は売却時の価格と契約費用を超えない範囲で設定されることが一般的です。
そのため、契約時に詳細な条件を明確にしておくことが重要です。
たとえば、住宅ローンの返済が困難になり、自宅をリースバックで売却した場合、買戻し特約を設定します。
5年以内に売却価格と同額で買い戻す契約を結んだ場合、期間内に資金を準備できれば再び所有することが可能です。
ただし、資金が準備できなければ買戻しの権利は消滅します。
予約
「売買の予約」とは、将来、特定の条件の下で売買契約を締結することを約束する契約です。
リースバックにおける「再売買の予約」は、売主が将来的に不動産を買い戻す権利を予約するものです。
この方法では、買戻しの期間に制限がなく、当事者間で自由に条件を設定できます。
そのため、長期間にわたって買戻しの権利を保持したい場合や、柔軟な条件設定を希望する場合に適しています。
しかし、売買の予約を設定する際には、契約内容を詳細に取り決め、書面に明記することが重要です。
とくに、買戻し価格や期間、条件などを明確にしておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
また、買戻しの際に必要な資金の調達方法や、住宅ローンの利用可否についても事前に検討しておくことが望ましいです。
期間
買戻しの期間については、設定方法によって異なります。
「買戻し特約」の場合、民法上、買戻し期間は最長で10年と定められています。
一方、「売買の予約」による場合、買戻し期間に制限はなく、当事者間で自由に設定することができるでしょう。
たとえば、買戻し特約を設定した場合、最長で10年以内に買戻しを行う必要があります。
この期間を過ぎると、買戻しの権利は消滅します。
一方、売買の予約を設定した場合、期間に制限がないため、20年後や30年後に買戻しをおこなうことも可能です。
ただし、長期間の設定は将来的な不確実性を増すため、現実的な期間設定が求められます。
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リースバック後の買戻し価格の基準
リースバックは、住宅ローンの返済が困難な際に、自宅を売却して資金を得つつ、賃貸契約により引き続き住み続けることができる仕組みです。
将来的に経済状況が改善した場合、再度自宅を買い戻すことも可能ですが、その際の買戻し価格の基準について理解しておくことが重要です。
基準
リースバック後の買戻し価格は、一般的に初回の売却価格に一定の割合を上乗せした金額となります。
諸費用や不動産業者の利益などが加味され、10％から30％程度の上乗せになるケースが多いです。
たとえば、市場価格が3,000万円程度の物件をリースバックで1,800万円ほどで売却した場合、買戻し価格は約1,980万円から2,340万円となる可能性があります。
この上乗せ分には登記費用や仲介手数料、税金などの経費が含まれ、物件の所在地や需要によっても変動します。
また、買戻し価格は契約時に取り決めておくことが一般的で、将来的なトラブルを防ぐためには納得のいく条件設定が重要です。
売却価格
リースバックにおける売却価格は市場価格より低く設定されやすく、概ね60％から80％程度になることが多いとされています。
この差は、物件を購入する不動産業者が将来的なリスクやコストを考慮しているためで、維持管理費用や市場変動リスクなどが含まれます。
また、売却価格は物件の状態や立地、築年数などによっても変動し、新しい物件や人気エリアでは売却価格が高めになるでしょう。
一方、築年数が古い物件や需要の低いエリアでは、売却価格がさらに下がる傾向があります。
リースバックを検討する際は、売却価格と買戻し価格のバランスを考慮し、将来的な資金計画を立てることが大切です。
とくに、買戻しを前提とする場合は売却価格を抑えることで、将来的な買戻し価格や家賃負担を軽減できる可能性があります。
このように、リースバックの条件設定は将来の生活設計に大きく影響するため、慎重に検討することが求められます。
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リースバック後に買戻しをするための注意点
リースバックは、自宅を売却して資金を得た後も、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。
将来的に自宅を買い戻すことを検討している場合、契約内容や家賃の支払い状況、賃貸借契約の種類など、注意すべき点がいくつか存在します。
これらを理解し、適切に対処することで、スムーズな買戻しが可能となります。
契約書
リースバック契約を結ぶ際は、買戻しの条件や期限を契約書に明記することが重要です。
これらが記載されていないと、トラブルの原因となるかもしれません。
たとえば、買戻し価格や期間を明確に定めておけば、双方の認識違いを防ぎやすくなり、資金が準備できたタイミングで買い戻すことも可能です。
また、買戻し予約の特約を盛り込まないと、物件が第三者に売却された際に権利を主張できなくなる恐れがあります。
書面に明記することで、口約束によってトラブルが引き起こされることを避けることができます。
滞納
リースバック後は家賃の支払いを続ける必要があり、滞納すると退去を求められたり、買戻しの権利を失ったりする可能性があります。
とくに、一定期間の滞納があると、契約書の定めにより買戻し特約が解除される場合があるため、計画的な資金管理が欠かせません。
普通借家契約
リースバックの際に結ぶ賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の二種類があります。
買戻しを検討している場合、普通借家契約を選択することが望ましいとされています。
普通借家契約は、借主が契約更新を希望すれば、長期間にわたり住み続けることが可能な契約形態です。
一方、定期借家契約は契約期間が定められており、期間満了後は更新がなく、退去を求められる可能性があります。
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まとめ
リースバック後に物件を買い戻すには、契約内容や特約の仕組みを理解し、定められた期間内に手続きをおこなうことが重要です。
買戻し価格は、売却時の価格や市場相場に基づいて決まるため、事前に確認し、将来的な資金計画を立てておかなくてはなりません。
契約書の内容や滞納履歴、普通借家契約の条件を把握し、トラブルを防ぐために慎重に準備を進め、最適な選択をしましょう。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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