空き家を所有しているときに知っておきたいことのひとつが、特定空家への認定です。
自分の空き家が特定空家にされると、所有者にはさまざまなリスクが生じるため、認定基準などは事前に把握しておきたいところです。
そこで今回は、そもそも特定空家とは何かにくわえ、認定基準と所有者にとってのリスクも解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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一部の空き家が認定される特定空家とは
特定空家とは何かについて、知っておきたい基本は以下のとおりです。
制度の概要
特定空家とは、空家対策特別措置法に基づいて定められた区分です。
具体的な認定基準は後述しますが、該当する可能性があるのは、所有者による適切な管理がなされていない空き家です。
認定の流れは、空き家の調査から始まります。
調査の結果、規定の基準に該当する場合、行政から特定空家に認定される可能性があるため、注意が必要です。
特定空家に対しては、行政から助言・指導、勧告、命令などがおこなわれます。
段階が進むほど所有者にとって不利益が大きくなるため、特定空家に認定された場合は、できるだけ早く対策を講じることが望ましいです。
特定空家となった場合でも、物件の状態を改善し、問題を解消すれば、認定は解除されます。
一般的な空き家との違い
一般的な空き家とは、居住や使用が常におこなわれていない建築物やその付属物、敷地などと定義されています。
特定空家も、建物や敷地などにおいて居住や使用が常におこなわれていない点では同じです。
違いは物件の状態にあり、特定空家は建物や土地が荒れ、周囲にとって危険または迷惑となる場合を指します。
適切に管理され、周囲に問題がなければ、一般的な空き家に分類されます。
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特定空家の認定基準
特定空家は、物件の状態に応じて認定されています。
具体的な認定基準は、以下のとおりです。
倒壊の危険性がある
特定空家の認定基準は、物件がそのまま放置された場合、建物の倒壊などの危険性が予想されることです。
建物が危険と判断される条件には、倒壊のほかに、屋根や外壁の脱落、擁壁の老朽化などがあります。
建物の危険性を判断する基準には、基礎部分の不同沈下や建物の傾斜の有無が含まれます。
具体的な判断基準は、調査対象となった条件によって異なるでしょう。
建物の傾斜の場合、基礎で不同沈下が確認されたり、20分の1を超える傾斜が見られたりすることがポイントです。
建物の基礎や土台に対する調査では、大きな亀裂や多数のひび割れの有無が調べられます。
これらの調査で建物に倒壊などの危険性があると判断されると、特定空家に認定されるリスクが高まります。
衛生上有害となりかねない
次の認定基準は、物件をそのまま放置した場合、衛生上有害となる恐れがあることです。
空き家において衛生上有害とされる状態には、汚物から異臭が漂っていたり、放置されたゴミにより害虫や害獣が繁殖している場合があります。
汚物からの異臭は、備え付けの浄化槽の放置や破損により内部のものが流れ出した際に発生するでしょう。
放置されたゴミから繁殖する害虫や害獣には、ねずみやハエ、蚊などが該当します。
害虫や害獣が繁殖していなくても、不法投棄されたゴミなどから臭気が発生している場合、衛生上有害と判断されることがありますので注意が必要です。
また、物件に使用されているアスベストが飛散し、暴露する可能性が高い場合も衛生上有害とされます。
景観に対する悪影響が大きい
特定空家とされる基準の一つに、地域の景観に与える影響があります。
近年、地域の景観を良好に保つために、一定のルールが定められていることがあります。
空き家を放置した結果、景観のルールに大きく反する状態となっている場合、特定空家に認定される恐れがあるでしょう。
また、景観のルールに関わらず、空き家の状態が悪化し、周囲の景観を大きく損なっている場合も、特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、屋根や外壁が汚物や落書きで汚れている、窓ガラスが複数割れたままになっているといった状態は問題です。
さらに、植物が建物全体を覆い、敷地内にゴミが散乱しているなど、景観を著しく損なう状態も特定空家と見なされることがあります。
特定空家に認定されるリスクを避けるためには、物件の見た目が悪くないかを確認することが重要です。
周辺住民の迷惑になっている
放置されている空き家は、建物や敷地で問題が発生し、周辺住民に迷惑をかけることがあります。
周辺住民の迷惑となる事例には、敷地内の植木が道路上にはみ出し、通行を妨げることが挙げられます。
また、動物が建物や敷地に住み着くと、鳴き声や糞尿の臭いが周辺住民に迷惑をかけることがあるでしょう。
さらに、空き家に侵入するのは野生動物だけではありません。
ドアが無施錠だったり、窓が割れたままであったりすると、不審者が簡単に侵入できる可能性があります。
これらの状態が確認されると、特定空家に認定されることがあるため、注意が必要です。
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特定空家に認定されたときのリスク
物件の所有者は気を付けたい、特定空家に認定されたときのリスクは以下のとおりです。
固定資産税が高くなる
不動産を所有していると、固定資産税が毎年課せられますが、土地には軽減措置があります。
自身の土地に家を建てている場合、土地の税額は通常より低くなります。
一方、家を解体すると空き地となり、固定資産税が高くなるため、使い道のない空き家でもそのまま残すケースが少なくありません。
しかし、特定空家に認定されると、上記の軽減措置は適用されなくなります。
その結果、空き家を残していても、税制上は更地と同じ扱いになり、納税の負担が増えることになります。
罰金を科せられる
固定資産税の増加は所有者にとって大きなリスクであり、特定空家に認定されると、多くの方が状態の改善に取り組みます。
しかし、何らかの理由で改善ができず、そのままの状態で空き家を放置すると、50万円以下の罰金が追加で科せられる可能性があるでしょう。
固定資産税が高くなり、すでに出費が増えている中で、50万円以下の罰金は重いペナルティとなります。
空き家を強制解体される
行政指導や助言、勧告などを経て状態が改善しなかった場合、最終的におこなわれるのが命令です。
空き家の状態を改善するよう命令されても従わなかった場合、行政側で建物を強制解体する措置がとられます。
行政による強制解体は、所有者が対応すべき事項を行政が代わりに実施する措置です。
ただし、対応の責任は所有者にあり、解体にかかる費用は肩代わりされません。
工事が終了した後、かかった費用は所有者に請求されるため、注意が必要です。
建物の解体には一般的に高額な費用が必要で、請求額は数百万円に達するリスクがあります。
所有者が費用を支払わない場合、土地や財産の差し押さえで資金が回収される可能性もあります。
なお、高額な請求で困った場合、自己破産が一つの方法として考えられるでしょう。
しかし、特定空家の強制解体にかかった費用は免責の対象外とされ、自己破産後も請求されるリスクがあります。
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まとめ
特定空家とは、空家対策特別措置法のなかで定められている区分で、所有者からしっかり管理されておらず、周囲にとって危険・迷惑になっている空き家を指します。
認定基準は、倒壊などの危険性がある、衛生上有害となりかねない、景観に対する悪影響が大きい、周辺住民の迷惑になっているの4つです。
所有者にとってのリスクには、固定資産税が高くなる、罰金を科せられる、空き家を強制解体されるなどが挙げられます。
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KYODOハウジング メディア 担当ライター
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