心理的瑕疵のある不動産を売却するにあたって、買手が見つかるか不安になる方も多いのではないでしょうか。
まずは、どのようなケースが心理的瑕疵物件として扱われるのか、売却にどう影響するのかを確認しておくのがおすすめです。
今回は、心理的瑕疵物件を売却する際の告知義務についても解説します。
不動産売却前に確認したい心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵（しんりてきかし）物件とは、住むことに心理的な抵抗を感じる家のことです。
具体的には、自殺や殺人事件の現場となったいわゆる「事故物件」とよばれる家や、墓地が近くにあるなど周辺環境に問題がある家などが当てはまります。
病死や自然死が起きた場合は基本的に心理的瑕疵物件とはなりませんが、遺体の発見まで時間がかかった場合などは「心理的瑕疵がある」と判断される可能性もあるので注意が必要です。
心理的瑕疵のある物件を売却する際、売主には買主に対する告知義務が発生します。
告知せずに売却すると損害賠償を請求される可能性があるので気をつけなければなりません。
心理的瑕疵が不動産売却に及ぼす影響とは？
心理的瑕疵があることで不動産の価値は低下するため、相場と同等の金額で売却しても買手が見つかる可能性は低いでしょう。
そのため、通常は金額を下げての売却となります。
どの程度の値下げが必要になるかは心理的瑕疵の程度にもよるため、ケースごとに検討しなければなりません。
孤独死で遺体の発見までさほど時間がかからなかった場合は1割程度の値下げで済みますが、凶悪な殺人事件の現場になってしまった場合などは大幅な値下げが必要になるでしょう。
ただし、心理的瑕疵の捉え方は人それぞれなので、最初から一気に値下げするのではなく、様子を見ながら進めていくのがおすすめです。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務について
心理的瑕疵物件を売却する際は、賃貸借契約書と重要事項説明書にもその旨を記載し、買主にしっかり告知する必要があります。
ここで確認しなければならないのが、告知義務が発生する心理的瑕疵の基準です。
自殺や殺人事件・不審死・変死などは告知する必要がありますが、亡くなったのが病院である場合や自然死の場合などは告知義務は発生しないと考えられます。
「いつまで告知義務が必要か」ということも含めて、国土交通省のガイドラインを確認しておくと良いでしょう。
まとめ
心理的瑕疵のある不動産を売却するにあたって、売却価格にどのくらい影響するのかを事前に確認しておく必要があります。
トラブルなく売却するためには告知義務についても明確にしておくことが大切なので、国土交通省のガイドラインもチェックしておくと良いでしょう。
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