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未接道の土地を売却したい!土地のパターンと使える売却方法を解説

未接道の土地を売却したい!土地のパターンと使える売却方法を解説

未接道の土地を所有している方で、売却を検討中の方も多いのではないでしょうか。
この記事では、未接道とはどのような土地なのかをパターン別に解説します。
売却の選択肢もご紹介しますので、参考になさってください。
未接道の土地は扱いにくい宅地ですが、隣接地への提案次第で解決できる場合もあります。
大切な不動産の価値を高める方法を探しましょう。

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未接道の土地のパターンとは?

道路と2m以上接していない住宅用地が、未接道の土地です。
建物を建てる際の敷地は、道路と2m以上接する接道義務があります。
建築基準法における道路とは、原則として幅員4m以上の道路を指します。
また、自分の住宅用地までの通路は隣地の所有者許可があれば隣地でもかまいません。
ただし、入り口から突き当りまで2m以上の幅が必要です。
このような決まりにより、未接道にあたる土地は主に4パターンになります。

道路とまったく接していない「袋地(ふくろじ)」の土地
建物が建っている敷地までの道幅が2m以下の旗のような形をしている土地である、通称「旗竿地(はたざおち)」
接している道路の幅員が4m未満の土地
間口が狭く、道路と2m以上接していない土地


このような土地には、住宅建設ができません。
とはいえ、義務を果たしていない物件や法律が施行する前の建築物が現存します。
しかし、同じ場所への建て替えができない「再建築不可物件」に該当するため、解体はできますが、大規模リフォームに対する許可はでません。
再建築不可物件に対して、購入用のローン契約を締結する金融機関も少なく、また、このような土地の購入希望者は少ないため売却が難しくなります。

未接道の土地を売却するときの選択肢は?

未接道の土地を売却する方法は、セットバックをおこなうか、費用はかかりますが未接道にならないよう周辺の土地の買取などをおこない、接道義務を満たす方法です。
セットバックとは、自分の敷地を道路に提供して、接する道路の幅を広げることです。
所有面積は狭くなりますが、建築基準法の要件を満たすので、通常の不動産と同じように売却可能です。
また、周辺土地の買取は、旗竿地や間口が狭い場合、通路途中の狭くなっている部分や間口を広げるためにおこないます。
隣地との交渉は、自分の所有地を買い取ってもらうか、自分が買い取る、一緒に売る、の3つから選びましょう。
所有地を売るときは、まず隣の土地所有者に声をかけてみるのも一つの手です。
隣地が購入を希望すれば、話はすぐにまとまります。
反対に、隣の土地所有者がその土地を売りたい場合は、率先して購入しましょう。
敷地が広がり、未接道の土地を解消することが可能です。
隣接地も未接道物件で、その所有者が売却を考えている場合は、一緒に売却する同時売却の選択肢も見逃せません。
お互いに再建築不可物件の悩みが解決できます。
ただし、価格設定や代金の分配でトラブルになりやすいので、細かい点まで話し合うなど注意が必要です。

未接道の土地を売却するときの選択肢は?

まとめ

未接道の土地は再建築不可物件に該当するため、売却しようとしても簡単に売却できない可能性があります。
しかし、セットバックや部分的な買取、隣地との交渉によって解決可能です。
もし未接道の土地を所有している方で、売却を検討されていましたら、ぜひ先ほどご紹介した選択肢を参考にしてみてください。
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