不動産の売却において、物件の売却価格がいくらになるか査定してもらうために、仲介会社や不動産鑑定士などの専門家に依頼するケースが出てくるでしょう。
不動産における鑑定評価には3つの方法があり、その一つである原価法を用いる場合には、算出の基礎となる再調達原価を知っておく必要があります。
今回は再調達原価について、計算方法をふまえて解説します。
不動産売却前に知っておこう！再調達原価とは
不動産の評価額を算出する際には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つのいずれかを用いて計算します。
原価法とは、対象となる不動産を取り壊して再建築した場合、どのくらいのコストが発生するのかを基準とする再調達原価をもとに価格を決める方法です。
算出した再調達原価に対して減価修正をおこない、対象となる不動産の試算価格（積算価格）を割り出していきます。
減価修正とは、築年数の経過による建物の老朽化や設備の陳腐化により、価値が低下した分を評価額から差し引くことです。
原価法は建物のみや、建物と敷地とセットになった不動産の評価額を算出するときには向いていますが、土地のみの評価額の算出にはあまり向いていません。
不動産売却における再調達原価の計算方法
再調達原価の算出方法には、直接法と間接法の2種類があります。
直接法は鑑定をおこなう不動産から計算する方法で、間接法は類似する不動産をもとに間接的に計算します。
直接法は、建物の設計図書や請負契約書がある場合に用いられる方法です。
直接法の計算式は「標準的な工事費＋発注者が負担すべき通常の付帯費用」で、資材の種類や使用品の数量にくわえ、工事にかかる人件費なども合算します。
間接法は、直接法のように算定根拠となる資料がないケースに使用する方法です。
根拠資料の代わりとして、建物の近隣地域または近隣と同等の地域内に類似する不動産の直接工事費や間接工事費を分析して算出します。
それぞれの方法で集めた建設事例が、資料としてどのくらい信用に値するかによって、直接法または間接法のどちらを適用するかが決まります。
直接法を用いられるのが一般的なものの、より正確な金額を割り出すために両方併用することも少なくありません。
まとめ
不動産の売却で仲介会社に見積もりを依頼する際は、できるだけ複数のところから情報を集めることが重要です。
取引の経験が豊富な会社であれば、実際の売却価格に近い数字を算出してもらえる可能性が高くなります。
専門家に依頼するときは査定の根拠と資料を準備し、適正な価格を算定してもらいましょう。
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