自己所有の不動産を売却するときは、購入したときより価格が上がっているほうがもちろん良いですが、反対に価格が下がることもあります。
価格が下がることのほうが多い、と言ったほうが正確でしょうか。
価格が下がることは残念ですが、その場合は住民税や所得税が軽減されることをご存知ですか。
ここでは不動産を売って損した場合の譲渡損失について、そして繰越控除についてお話します。
不動産売却における譲渡損失と繰越控除とは
不動産を売却して譲渡損失が出たとしても、住民税や所得税が控除されます。
その譲渡損失が所得より遥かに大きい損失の場合は、4年間繰り越すことができます。
譲渡損失が1800万円、売却した人の所得が年500万円であったとします。
1年目は500万円（給与）-1800万円（譲渡損失）=-1300（万円）の計算になるので所得税はかからない計算です。
2年目は500万円-1300万円＝-800万円、3年目は500万円-800万円＝-300万円で、両年とも所得税はかかりません。
4年目は500万円-300万円＝200万円なので200万円から所得控除を受けた部分の税金が課税されます。
本来ならばもっと計算は細かいですが、これが繰越控除のイメージになります。
不動産売却における譲渡損失の繰越控除の期間は4年？その他に条件は？
先述した計算でもし4年を超えても損失が相殺しきれない場合でも、それ以降は適応されず、繰越控除の最長期間は4年ということになります。
その他にも譲渡損失の繰越控除を受ける条件があります。
所有期間が5年を超えるマイホームを売却することと、合計所得金額が3000万円以内であることです。
また、敷地面積にも制限があり、500㎡以内が対象になります。
買い替えの場合の要件は、旧自宅を売却した前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得し、翌年の12月31日までに入居すること。
また、床面積が50㎡以上で、住宅ローンの返済期間が10年以上であることも条件になります。
買い替えをせず、賃貸などに住み替える場合でも譲渡損失の繰越控除を受けることができますが、こちらには別の条件がつきます。
住宅ローンの残債金額から売却価格を引いた金額が特例の限度額になるので、売却価格が住宅ローンを上回ったときにはその適用は受けられません。
必要な手続きは売却した翌年に確定申告することで、繰越控除の場合は専用の申告書があるのでそれを利用しましょう。
まとめ
不動産を購入した金額より、売却した金額のほうが安くなり損益が出てしまうことを譲渡損失といいます。
譲渡損失はいくつかの条件を満たすことで、住民税や所得税の控除を受けることができます。
1年の所得で相殺しきれなかったときは最長4年の繰越控除を受けられるので、不動産を売却する方は是非、覚えておきましょう。
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