不動産を売却する際には、高額で売れれば自分の所得が増えて嬉しいものですが、同時に支払う税金も増えてしまいます。
不動産を売却した際に得た利益のことを売却益といいますが、今回は売却益の計算方法や節税についてご紹介いたします。
不動産売却益と計算方法・各用語の紹介
不動産を売却した際に支払う税金（譲渡所得税）は、売却益にかかります。
譲渡所得とは、不動産を売った時の価格（譲渡価格）から取得費と譲渡費用、特別控除額を引いた金額のことを言います。
なお、取得費は売却した不動産を購入または建築した時の金額や、リフォーム代、不動産取得税、仲介手数料などを合算した金額から、減価償却費を差し引いた金額を指します。
取得費は、不動産購入時の売買契約書などで確認しますが、契約書を紛失してしまっている場合は、概算取得費を用いて計算することができます。
概算取得費は、譲渡価格×5％で計算し、実額で計算した「取得費－減価償却費」よりも概算の方が高額になる場合は、概算取得費を採用します。
そして減価償却費とは、購入した不動産の価値を、時間の経過とともに劣化して償却した分を金額化したものです。
建物の材質によって分類された耐用年数と、その建物の築年数から計算するもので、国税庁のホームページから償却率を調べることができます。
譲渡費用とは、不動産物件を売却する際にかかった経費のことで、不動産会社への仲介手数料や印紙税はもちろん、建物の解体費なども含みます。
そして特別控除とは、不動産を売却した際に条件を満たすと適用される制度で、例えば自分の住居を譲渡する際には、3,000万円の特別控除が適用となります。
不動産売却益の節税方法について
不動産売却益がプラス収支の場合、譲渡所得税を納めるための確定申告を行ないます。
譲渡所得税は、売却益に所得税と住民税の税率をかけた金額が納税額となりますが、実は売った不動産をどのくらいの期間所有していたかによって、税率が変わるんですよ。
まず、所有期間が5年を超えていた場合は、所得税が15％、住民税が５％（計20％）となります。
一方、所有期間が5年以下の場合は所得税が30％、住民税が９％（計39％）と、かなり割高になります。
つまり、譲渡所得税を安くするためには、不動産を長く所持している方がお得なのです。
さらに、所有期間が10年以上になると、譲渡所得税の税率軽減措置が適用されますよ。
他にも、譲渡所得税を節税できる控除は、マイホーム買い替え時に適用できる制度や、売却益でローンが完済できない場合に3年間適用できる制度もありますよ。
まとめ
せっかく不動産を売って利益を得ても、結局税金で多く支払って手元に残るのがわずかばかりの金額では嬉しくないですよね。
損をしないためにも、不動産を売却する前には節税方法や各種控除制度をしっかりチェックしておきましょう。
なお、後編では売却益がある際の確定申告の方法についてご紹介します。
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