住宅や土地などの不動産物件は、周囲の状況や人口動向によってその価値が目まぐるしく変化するものです。
特に、日本の住宅地においては、道幅が狭く入り組んだところに建てられた住宅も多いのが現状です。
再建築不可の物件とは、その名の通り「再び建築できない物件」を指します。
そのため、再建築不可はこれから不動産を購入しようとする人にとっては、好ましい条件ではありません。
今回は、再建築不可の売却が難しい理由と、すでに物件を所有している場合の対処法をご紹介します。
再建築不可は売却が難しい：再建築不可とはどんな物件？
先程ご紹介した通り「再び建築できない物件」を指しますが、再建築不可となってしまう理由として、その物件がある土地と接地している道路が深く関わってきます。
具体的には、以下のような建築法上の接道義務があり、これらを満たしていない物件は再建築不可となります。
① 土地（間口）が道路と2m以上接地していること
② 接地している道路の道幅が4m以上であること
このような物件となってしまう過程として、昭和25年の法制定と昭和55年の法改正が再建築不可物件と大きく関わってきます。
もともと日本では、空き地に次々と住宅が建てられ、川の上に家が建てられたり、極端に間口の狭い家が建てられたりするなど、安全性が欠如した街並みが形成されていました。
そのような無計画な市街地化を防ぐため、昭和25年に建築基準法が制定されました。
当初は、接地する道路は1.82m以上で、道幅は3.64m以上と現行よりも緩い基準でしたが、昭和55年にそれぞれの要件が改正されました。
この法改正が、再建築不可の物件を生んでしまう要因となってしまったのです。
再建築不可は売却が難しい：売却が難しい理由は？
まずは再建築不可という条件は、土地や建物を購入する際のリスクとなり得ることが大きなデメリットです。
特に建物が古い場合でも、建て替えができないため、解体して更地にする以外に方法がないのです。
また、すでに更地の場合にも、同じ場所へ建物を建築することができないため、更地での利用以外に用途がなく、購入したとしてもその後の転売も難しくなってしまうのです。
また原則として金融機関は、建築基準法を満たしていない再建築不可の物件の購入に関して、住宅ローンの貸し出しは行っておらず、現金での一括購入しかできません。
そのため、購入者の数も少なくなってしまい、売却を難しくしてしまう要因となってしまうのです。
再建築不可は売却が難しい：売却する方法はないの？
それでは、再建築不可の物件を所有していると一切売却ができないのかというとそうではありません。
まずは「セットバック」という方法です。
建築法上の接地道路が2m以上、道幅が4m以上という条件を満たすことが出来ればいいわけです。
そのため、周辺の塀を撤去してもらうことや、自分の土地を道路と見なしてもらうこと、道路の中心線から2m以上後退することなどで、基準を満たす方法です。
次に不動産会社に買い取ってもらう方法です。
不動産の売買は不動産会社に仲介という形で入ってもらい、手数料を支払う方法が一般的ですが、一般の方が再建築不可の物件を購入するケースは非常にまれなため、仲介での売却は簡単ではありません。
そのため、不動産会社に相談することをおすすめします。
再建築不可の物件であったとしても、周辺の土地を一括で買い取るか、もしくはリフォームやリノベーションをして再建築不可の状態を解消することができます。
まとめ
今回は再建築不可の物件について、売却の方法をご紹介しました。
一般的に買い手の少ない物件ですが、方法によっては売却が可能です。
まずは、不動産会社に相談されることをおすすめします。
KYODOハウジングでも、そういった再建築不可の物件についてのご相談を承っております。
