不動産を売却して譲渡所得があった場合、税務署へ確定申告する必要があります。
その際、必要になるのが減価償却の計算です。
今回は、不動産売却の減価償却についてご紹介しましょう。
不動産売却と減価償却① 譲渡所得の申告
不動産売却を行った際の利益は、譲渡所得といいます。
譲渡所得の計算は、売却価格から取得費や登記費用、仲介手数料など売却にかかった費用を引いて行うのですが、ここで重要なポイントとなるのが取得費です。
実は、取得費は不動産を購入した金額をそのまま用いるわけではないのです。
建物は年々劣化していくため、価値が減るものということは多くの方がご存知ですよね。
それを会計上、資産が目減りしていくとする概念が減価償却です。
減価償却を行うのは建物のみで、土地は購入価格から変動はありません。
これは、不動産の実勢価格や地価の変動とは関係なく、あくまで会計上の概念です。
なお、減価償却費の求め方は以下の通りです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造が何でできているか、その法定耐用年数によって決まります。
例えば、木造の耐用年数は33年、鉄骨鉄筋コンクリート造は70年の法定耐用年数と決められています。
償却率は、この法定耐用年数で償却すると考えるため、木造の償却率は0.031、鉄筋コンクリート造の償却率は0.015です。
不動産売却と減価償却② 減価償却の計算例
では実際に、減価償却費とそれを反映した取得費を計算してみましょう。
10年前に3,000万円で購入した、鉄筋コンクリートのマンションの例で考えます。
減価償却費=3,000万円×0.9×0.015×10＝405万円
つまり、減価償却後の取得費は、3,000万円－405万円＝2,595万円となります。
もし、この建物が2,800万円で売れた場合、購入費用だけ考えて200万円の損だから確定申告しない、というわけにはいきません。
目減りした取得費を考えると、2,800万円－2,595万円＝205万円の譲渡所得が発生しているのです。
不動産売却と減価償却③ 購入金額が分からない場合
もし購入した時期がずいぶん前で、不動産売買契約書やその時の書類など、購入金額を証明するものがない場合はどうすればよいのでしょうか。
この場合は、概算取得費といって、売却価格の5％を取得費として計算します。
例えば3,000万円で売却した場合、5％は150万円です。
つまり、3,000万円－150万＝2,850万円が譲渡所得となります。
購入金額が分からないと、かなり高額の譲渡所得税を払うことになりそうですね。
まとめ
減価償却率の計算は、定額法と定率法があり、今回ご紹介したのは定額法です。
平成28年4月1日以降に取得した建物は、定額法での算出しか認められなくなりました。
譲渡所得の計算には、売却にかかった諸費用をひいたり、マイホーム特例、空き家に関する特例など、時期によって様々な特例が適用されたりすることもあります。
今後不動産売却を予定している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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