不動産売却はキャンセルできるのか？違約金の相場と流れも解説！

不動産売却の取引を進めていく途中で、やはり売却をキャンセルしたいと思うことがあるかもしれません。
しかし実際、契約の途中でキャンセルは可能なのか、ペナルティはないのかと不安に思うものです。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、途中でキャンセルはできるのか、違約金の相場とキャンセルまでの流れを解説します。

不動産売却は途中でキャンセルできるのか

不動産売却の途中であれば、売主と買主のどちらからでもキャンセルできることになっています。
売買契約の締結後でも、やむを得ない事情があればキャンセルできますが、違約金が発生することに注意が必要です。
また、基本的には不動産売却のどの段階でもキャンセルが可能ですが、媒介契約が専属専任媒介だと自己都合によるキャンセルが不可能なケースもあります。
売主側から不動産売却をキャンセルする理由はさまざまです。
いったんは売却を決意しても、住み慣れたマイホームからやはり離れたくないと思い直す方は珍しくありません。
想定していたよりも査定額が低いなど条件が合わないために、売却を取りやめることもあるでしょう。

不動産売却のキャンセルで違約金が発生する・発生しないケース

不動産売却はキャンセルできることになっていますが、キャンセルをおこなう段階によっては違約金が発生します。
違約金が発生するのは、不動産売買契約を締結したあとで何らかの理由によりキャンセルするケースです。
売買契約を締結するときには、通常、買主から手付金を受け取っているため、一方的なキャンセルは問題行為とみなされペナルティが発生する可能性があります。
逆にいえば、書面で売買契約を締結する前の段階であれば違約金は発生しません。
そして、売買契約を締結したあとであっても、契約の履行に着手しているかどうかで違約金の相場が変わってきます。
また、不動産会社を締結する媒介契約は3種類ありますが、複数の不動産会社と締結できる一般媒介契約に対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社とだけの契約です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約には最大3か月の有効期間があり、有効期間中に解約するとそれまでの売却活動で発生した費用を請求されることがあります。
ただし、有効期間を過ぎれば更新しない限り自動的に契約解除となり、お金を支払う必要はありません。
一般媒介契約は契約期間が定められていないため、いつキャンセルしようと自由ですが、広告費の実費を請求される可能性があります。

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不動産売却をキャンセルするときの違約金の相場

不動産売却はいずれの段階でもキャンセルできるようになっていますが、不動産会社との媒介契約締結、そして売買契約へと進むうちに支払う違約金の相場が上がっていきます。
そのため、不動産売却をキャンセルするときは、そのタイミングが重要です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を解約したときの違約金の相場

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社にだけ不動産売却の媒介業務を依頼する契約であり、依頼を受けた不動産会社は広告活動などにお金をかけます。
そのため、専任媒介契約と専属専任媒介契約を解約された不動産会社は、依頼主に違約金を請求できることになっています。
しかし、請求できるのは媒介契約に基づいた活動にかかった費用だけであり、媒介契約書で定めた約定報酬額が上限です。
約定報酬額とは売買が成立したときに支払うはずであった仲介手数料であり、相場は「売却価格✕3%＋消費税」です。
ただし、この時点では不動産売却が成立していないため、売出価格を売却価格として計算します。
したがって、約1,000万円で不動産を売却しようとしていたのであれば、33万円を上限とする違約金が発生します。
実際に請求される相場額は数万～数百万円ですが、約定報酬額はあくまで上限金額であり、数百万円の違約金を請求されることは少ないでしょう。

売買契約を解約したときの違約金の相場

売買契約後に解約するときは、手付解除期日の前に解約するかあとで解約するかで、違約金の相場が変動します。
手付解除期日は、売買契約の締結から10日～2週間後に設定されるのが一般的です。
手付解除期日の前であれば、買主から受け取った手付金を倍返しすれば解約が可能です。
手付金の相場は不動産の売買金額の5〜10％であることが多く、不動産売却金額が3,000万円であれば150万～300万円の手付金を受け取っていることになります。
たとえば、150万円の手付金を受け取っていれば、解約するために300万円を買主に支払うことになります。
一方、手付解除期日を過ぎてから売買契約を解約すると、手付金を返還したうえで違約金も支払わなければなりません。
違約金の相場は、不動産売却価格の10〜20％です。
したがって、3,000万円で不動産を売却していれば、300万〜600万円の違約金を買主に支払うことになります。

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不動産売却をキャンセルするときの流れと方法

不動産の売却をキャンセルするときの流れと方法は、不動産会社との媒介契約の解約と買主との売買契約の解約で異なります。

媒介契約後のキャンセル

一般媒介契約で不動産売却の媒介を依頼していたのであれば、不動産会社に電話を1本入れるだけでキャンセルが可能です。
不動産会社からの引き止めにあう可能性もありますが、一般媒介契約であればそのまま終了して問題ありません。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約においては、書面でキャンセルの意思を伝える必要があります。
法的には電話でのキャンセルも可能ではありますが、口頭のみだと仲介手数料をめぐってトラブルになるおそれがあるため推奨はできません。
書面に決まった形式はありませんが、以下の項目を記載しておくと良いでしょう。

●書面を作成した日付と宛先
●ご自身の名前・住所
●契約解除を通知する文面
●キャンセル理由

不動産会社に書面を送付するときは、誰から誰あてであるかを証明できる内容証明郵便にしておくと安心です。
なお、媒介契約の解約が成立するまでは、ほかの不動産会社に不動産売却を依頼できず、3か月の契約期間が終了するのを待たなければならないこともあります。

売買契約後のキャンセル

売買契約は売主と買主で締結する契約であり、当事者同士で連絡を取り合ってキャンセルすることも可能ですが、どちらにも大きな負担となるはずです。
そのため、信頼できる不動産会社に間に入ってもらったうえでキャンセル手続きを進めることをおすすめします。
売買契約を解約するには、まずは媒介をおこなった不動産会社に連絡し、解約したい旨を買主に伝えてもらうと良いでしょう。
とくに契約の履行に着手する前の解約は、なるべく早く解約の手続きをおこなわければなりません。
当事者同士で話を進めるのではなく、まずは不動産会社に連絡して対応してもらったほうが双方にとって良い流れとなるでしょう。
そのあとで、改めて書面で売主から買主に契約解除を申し出ます。
手付解除ならびに不動産を引き渡す前の解約は、違約金の授受によって解約が可能です。
そのため、契約を円滑に解除するためには、売主と買主の双方が解約に合意することが重要なポイントとなります。
また、売買契約の締結直前のキャンセルは、契約不履行の責任を負わされることはありませんが、理由によっては不法行為を問われ損害賠償を請求される可能性があります。

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まとめ

不動産売却は理由を問わずにキャンセルできますが、違約金が発生することがあります。
違約金の相場は契約の段階によって異なりますが、売買契約の解約だと不動産売却価格の10〜20％程度です。
不動産売却をキャンセルするときは、まず媒介契約を結んだ不動産会社に連絡し、そこから手続きを進めていくのが一般的な流れです。