登記簿謄本とは？不動産の売却で必要となる場面や取得方法を解説！

不動産を売却するときには、さまざまな書類が必要となりますが、なかでも重要なのが「登記簿謄本」です。
しかし、登記簿謄本の名前は見たことがあっても、具体的にどのような書類なのかがよくわからない方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、登記簿謄本とは何か、いつ必要なのか、どこで取得するのか、どう見るのかについて解説します。

登記簿謄本とはどのような書類か？

不動産の売却活動をスムーズに進めたいのなら、登記簿謄本に関する基本的な知識を押さえておくことが重要です。
まずは、登記簿謄本とはどのような書類なのかについて解説します。

そもそも不動産登記とは？

登記簿謄本の情報は、法務局がおこなう「不動産登記制度」によって記録・管理されています。
登記とは、簡単にいえば不動産の情報を公に登録し、第三者でも確認できるようにする制度です。
この登記があることにより、第三者が安心して不動産を売買できるようになっています。
とくに、権利関係のトラブルを未然に防ぐという点で、不動産登記は重要な制度です。

登記簿謄本とは？

登記簿謄本とは、不動産の所有権者や権利関係を証明する書類を指します。
不動産登記簿に記録された不動産に関するデータを出力し、法務局の印鑑が押されたものです。
現在では「登記事項証明書」の名称が正式ですが、実務ではいまでも「登記簿謄本」と呼ばれることが一般的です。
登記簿謄本（登記事項証明書）は、法務局が管理している不動産登記簿をもとに作成されたもので、土地や建物の所在地・面積・構造・所有者・抵当権などの権利に関する情報が記載されています。

不動産所有者を証明する書類

不動産売却時には、誰がその不動産の所有者なのかを証明するための書類として、登記簿謄本が求められます。
原則として、不動産は名義人本人にしか売却できません。
登記簿謄本を通じて、不動産の所有者が本人であると示すことは、信頼性のある取引を実現するうえで欠かせないのです。

登記簿謄本の種類

一口に登記簿謄本といっても、「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」の4種類があります。
全部事項証明書はその名のとおり、登記簿上の情報のすべてが記載された書類です。
現在事項証明書は、過去の情報が記載されていない点に特徴があります。
一部事項証明書は、登記簿上の情報のうち、一部のみを切り取った書類です。
閉鎖事項証明書は、建物の解体などをおこなって閉鎖済みの登記内容を証明する書類のことを指します。
それぞれ記載されている内容が異なる点が特徴ですが、不動産売却時にはもっとも信頼性の高い全部事項証明書を準備しておくことが無難です。

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不動産の売却で登記簿謄本はいつ必要なのか？

登記簿謄本がどのような書類なのかがわかったとしても、いつ用意すれば良いのか、どこで取得するのかがわからない方もいるでしょう。
ここでは、登記簿謄本を使用するタイミングや取得方法について解説します。

登記簿謄本が必要なタイミング

不動産の売却を進めるときに、登記簿謄本が必要となる場面はいくつかあります。
たとえば、不動産会社へ不動産の査定を依頼するときには、所有者や面積、築年数などを確認できる登記簿謄本があるとよりスムーズです。
また、不動産の売買契約時に名義などを確認する目的でも用いられます。
このように、不動産売却のさまざまなステップで登記簿謄本は必要とされるため、できるだけ早めに取得しておくと安心です。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本は、最寄りの法務局の窓口で「登記簿謄本・抄本交付申請書（登記事項証明書交付申請書）」を提出すると取得できます。
ただし、法務局は平日の昼間しか開いていないため、窓口へ行って登記簿謄本を取得するのは難しいかもしれません。
平日に時間が取れなくても、インターネット上で登記簿謄本を取得可能です。
登記簿謄本を窓口で取得するときには1通につき600円、インターネット上で交付を請求して郵送してもらうときには、1通につき500円の手数料がかかります。
なお、一般財団法人民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」を利用すると、PDF形式で登記情報を入手できます。
しかし、法務局で発行される登記簿謄本とは異なり、登記情報提供サービスによる登記情報には公印などは押されないため、公的な証明書として利用できない可能性がある点に注意が必要です。

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不動産売却時に押さえておきたい登記簿謄本の見方

登記簿謄本は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」の4項目から成り立っています。
不動産売却時にも必要となってくるため、事前に見方を押さえておきましょう。
ここでは、登記簿謄本の見方について解説します。

表題部の見方

表題部とは、所在地や地番、種類（居宅・店舗など）、構造（木造・鉄筋コンクリート造など）、面積、地籍など不動産そのものに関する基本情報が記載された部分です。
不動産の物理的情報に関する記録であり、ここを見ると土地と建物の規模や用途などが確認できます。
また、不動産の所有者を確認するときにも、表題部をチェックします。

権利部（甲区）の見方

権利部（甲区）には、その不動産の所有権に関する情報が記載されています。
具体的には、以下の情報です。

●所有権保存登記をおこなった方の氏名・住所
●所有権移転登記をおこなった方の氏名・住所
●現在の所有者が所有権を取得した原因（相続・売買・贈与など）
●登記された年月日

不動産売却のときには、権利部（甲区）を通じて、売主本人かどうかの確認がおこなわれます。
なお、過去の所有者の履歴も記録されているため、所有権の変遷をたどることも可能です。

権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）とは、所有権以外の権利、たとえば抵当権や地役権などが記載されている部分です。
不動産を購入するときに住宅ローンを利用すると、権利部（乙区）に抵当権を設定している金融機関の名称や融資額、利息などが記載されます。
これにより、不動産を売却するにあたって、抵当権の抹消手続きが必要かどうかがわかります。
権利部（乙区）に記載されている抵当権の情報は、売却の可否やタイミングにも影響するため、査定や売却前に確認しておきたい項目です。

共同担保目録の見方

共同担保目録とは、住宅ローンなどひとつの融資を受けるときに、複数の不動産に設定された抵当権を一括して記載している部分です。
たとえば、住宅ローンを利用して一戸建てを購入するときには、土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されます。
土地と建物いずれかの登記簿謄本だけを見ても、共同担保目録には一緒に担保とされている土地、建物の情報も記載されているため、土地と建物に抵当権が設定されていることを読み取れます。

マンションの登記簿謄本の見方

マンションでも、権利部（甲区）や権利部（乙区）、共同担保目録の見方は一戸建てと変わりません。
ただし、マンションの登記簿謄本では、表題部が建物全体と専有部分で分かれている点が特徴です。
建物全体の情報が表示される表題部には、マンション内のすべての部屋の家屋番号、全体の床面積などが記載されています。
それに対して、専有部分の情報が表示される表題部には、各部屋の面積や敷地権の割合などの情報が記載されている点に違いがあります。

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まとめ

不動産の売却時に必要となる書類のうち、登記簿謄本は所有者や権利関係を証明するものです。
査定時や売買契約時など、不動産売却におけるさまざまなステップで必要となるため、あらかじめ法務局の窓口やインターネットで取得しておきましょう。
また、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）の構成を理解しておけば、登記簿謄本の見方は難しくありません。