国内の土地には、特例容積率適用地区と呼ばれる地区に属するものが存在します。
特例容積率適用地区に指定されると、その土地にはどのような変化が起きるのでしょうか。
今回は、土地の特例容積率適用地区とは何か、特例容積率適用地区に指定された土地の例についてご紹介します。
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土地の特例容積率適用地区とは
土地の容積率とは、建築物における各階の床面積の合計が敷地面積に対してどれだけの割合になっているかを示す数値であり、その土地にどれだけの広さの建物を建てられるかを表しています。
通常、土地は用途地域に応じて容積率が決められており、その容積率を超えて建物を建てることはできません。
しかし、特例容積率適用地区に指定された土地であれば、ほかの敷地で未使用となっている容積率を移転させて建てられる建物の広さを広げられるのです。
この制度が設けられた目的は、これまでよりも大きな建物を建てて、都心部の土地を最大限に利用するためです。
土地の容積率いっぱいに建物が建てられていない場合、複数の土地から残った容積率を買い集めて1つの土地の有効活用をはかっています。
特例容積率適用地区に指定されていれば、土地同士が隣接していなくても容積率を移転させられます。
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特例容積率適用地区に指定された土地の例
実際に特例容積率適用地区に指定された土地の例としては、大手町・丸の内・有楽町地区が挙げられます。
東京都千代田区で2002年に指定されたこの特例容積率適用地区は「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」と呼ばれており、東京駅の駅舎復元や保全のための資金調達に活用されました。
JR東日本によって東京駅赤レンガ駅舎の残余容積率が周辺の複数のビルに移転され、空中権が売買されたためです。
つまり、東京駅の駅舎で使っていなかった余りの容積率をほかの土地に売却し、周囲のビルはより大きな建物を建てられ、駅舎側は保全費用を得られたことになります。
容積率が余っていればどこでも特例容積率適用地区に指定されるわけではなく、特例容積率の指定基準や建物の高さの上限を決めなければなりません。
さらに、特例容積率適用地区に指定されたあとでも東京駅の例のように容積率を移転させるためには、特定行政庁に申請して審査を受ける必要があります。
現在はまだ一部の例にのみ留まっていますが、今後は指定されたエリアが広がって団地などのマンションを建て替えやすくなる可能性があります。
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まとめ
特例容積率適用地区とは、地区内の余った容積率を移転させて都心部の発展に活用できるエリアです。
現在は丸の内周辺と東京駅など一部の例しかないものの、容積率を有効活用した前例があります。
今後は古くなった団地の建て替えなどの活用される可能性がある制度です。
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